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2023年一季度，在較為寬松的住房支持政策推動下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化。住房需求快速釋放推動商品房銷售大幅改善，房價同步觸底回暖，土地市場則相對平淡。房企資金狀況邊際改善，“保交樓”專項借款促竣工增長較快，房地產(chǎn)投資跌幅收窄，對宏觀經(jīng)濟增長拖累程度有所減輕。展望二季度，預(yù)計各地仍將大概率保持較為寬松的購房政策，季節(jié)性改善特征和2022年低基數(shù)效應(yīng)將幫助整體商品房市場關(guān)鍵指標(biāo)保持回升態(tài)勢。在住房金融政策持續(xù)落地的作用下，預(yù)計房地產(chǎn)投資跌幅可能加快收窄步伐。

一、銷售回暖助力樓市走出谷底

【資料圖】

住房政策加大支持力度?！皟蓵痹俣葟娬{(diào)滿足個人住房需求和房企合理的融資需求。房貸利率小幅走低，商業(yè)銀行個人按揭貸款投放速度加快。各地堅持“因城施策”，部分城市進一步松綁公積金貸款政策，更多城市支持“帶押過戶”等住房交易政策。多個部委表示支持優(yōu)質(zhì)房企融資需求，“保交樓”專項借款及開發(fā)貸加快投放，房企內(nèi)地信用債發(fā)行加快，房企融資能力有所增強。

在寬松政策支持以及疫情因素褪去的背景下，一季度住房銷售反彈。截至一季度末，全國商品房銷售額達到3萬億元，累計同比增長4.1%，較2月上升4.2個百分點，是自2021年末以來首次實現(xiàn)正增長。銷售面積跌幅對應(yīng)收窄，區(qū)域分化明顯，東部沿海地區(qū)成為銷售改善的主要拉動力量，當(dāng)季商品房銷售金額為歷史次高，累計同比增長9.3%，廣東、浙江、北京等重點地區(qū)銷售金額同比增長達到15%左右；而中西部地區(qū)則恢復(fù)速度較慢，部分省份銷售金額小幅下跌。趨勢上，一季度全國大部分地區(qū)住房銷售狀況較2022年四季度明顯改善，由此基本可以判斷本輪住房銷售最低迷的時刻可能是2022年四季度，房地產(chǎn)市場在2023年一季度過后開啟修復(fù)上行周期，這比此前市場預(yù)期的基準(zhǔn)情景提前了1~2個月。

房價觸底企穩(wěn)。住房銷售改善推動房價在一季度末提前觸底企穩(wěn)。到3月末，全國70個大中城市新房價格同比下跌1.4%，二手房價格同比下跌2.9%，跌幅較2022年末均收窄0.9個百分點；相應(yīng)地，房價下跌的城市數(shù)量較去年年末有所減少。一線城市房價漲幅繼續(xù)保持小幅正增長，二手房價格漲幅稍有擴大，到3月末，一線城市新房價格同比上漲1.7%，漲幅較去年末回落0.8個百分點；二手房價同比上漲1.1，漲幅較去年末上升0.5個百分點。這主要得益于更多城市出臺“帶押過戶”的住房政策，促進了當(dāng)?shù)囟址渴袌龅慕灰谆钴S程度。房企商品房銷售單價同比增長6.8%，較去年末回升10個百分點，房價在一季度末已基本觸及本輪周期低點。

土地市場相對平穩(wěn)，短期進一步下跌動能減弱。截至3月末，全國100大中城市土地供應(yīng)、成交面積（52周移動累計）分別較去年末回升1和7個百分點，年內(nèi)第一批集中供地拍賣情況維持分化格局，京滬等大城市部分土地市場關(guān)注度較高，其余大部分土地市場相對冷清。房企在2月集中上繳去年土地購置費后資金狀況并不充裕，導(dǎo)致各地年初土地市場仍然較為疲軟，一季度全國土地出讓金為8728億元，同比下降27%。

住房銷售改善帶動房企預(yù)收款及個人按揭貸款資金增加，疊加“住房金融三支箭”，房企資金來源邊際改善。一季度，房企國內(nèi)貸款新增4995億元，同比下跌9.6%，跌幅較去年末收窄15個百分點；房企內(nèi)地信用債累計發(fā)行1582億元，較去年同期增加237億元；上市重點房企銷售額同比增長22.4%，尤其是聚焦東部沿海及內(nèi)陸省會城市的房企銷售收入大增。“保交樓”專項借款推動房屋竣工較快回升，一季度房屋竣工面積同比增長14.9%，增速較2022年末反彈了將近30個百分點；新開工和施工面積同比跌幅也有不同程度收斂，工程類指標(biāo)邊際改善推動建安工程投資觸底企穩(wěn)，并減弱了對房地產(chǎn)投資下跌的拖累程度。一季度房地產(chǎn)投資累計同比下跌5.8%，跌幅較2022年末收窄4.2個百分點，表明房地產(chǎn)投資前景正在改善過程中。

二、預(yù)計房地產(chǎn)市場二季度持續(xù)回暖

展望二季度，預(yù)計住房金融政策和各地住房政策仍將大概率保持較為寬松的態(tài)勢。房貸利率可能維持在低位，商業(yè)銀行保持個人按揭貸款較快的釋放節(jié)奏。部分地區(qū)仍將享受取消首套房貸款利率下限的優(yōu)惠政策，部分城市將聯(lián)動多孩生育政策放松住房公積金貸款門檻，積極探索其他模式，個別大城市可能會適當(dāng)調(diào)整二手房指導(dǎo)價范圍，鼓勵改善性需求加快置換。

商品房市場在一季度觸底后在二季度具備了延續(xù)性。自2010年以來，二季度通常都是全年房企銷售旺季，過去十年商品房銷售面積季環(huán)比平均增長58%，具有明顯的季節(jié)性特征，當(dāng)然需要留意因為購房優(yōu)惠政策可能在局部地區(qū)退坡，截至4月中下旬，全國30大中城市商品房日均成交面積較3月環(huán)比下跌四分之一，季節(jié)性改善特征可能被部分削弱。由于2022年二季度部分重點區(qū)域受到疫情影響較大，今年在低基數(shù)作用下將推動同比增速仍有較大幅度的上升。預(yù)計二季度住房銷售市場正式進入上行周期，當(dāng)季全國商品房銷售面積可能達到4億平方米，全年累計同比增速回升至2%。

更多城市房價在二季度將企穩(wěn)，整體跌幅繼續(xù)收窄。考慮到大部分二、三線城市商品房庫存處于相對高位，去庫仍是當(dāng)前樓市的主旋律。根據(jù)植信研究院的測算，全國商品房住宅庫銷比為3.5，是自2017年二季度末以來的歷史較高水平，這表明此輪房價回升的節(jié)奏可能是相對溫和的。根據(jù)類似周期的房價環(huán)比表現(xiàn)，預(yù)計到二季度末，全國新房價格同比下跌1%，二手房價格同比下跌2%，跌幅較一季度末進一步收窄，更多城市房價由跌轉(zhuǎn)漲。部分大城市處于補庫階段，上海（4個月）、杭州（不到3個月）等地現(xiàn)房庫存依舊偏低，其房價具備較強韌性，前一輪土地拍賣價格的抬升將推動這些地區(qū)房價走升。預(yù)計到二季度末，一線城市新房價格同比上漲1.5%，二手房價格同比上漲2.1%。

土地市場仍可能難有太大起色。鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)市場周期剛進入銷售改善階段，房企對住房銷售回暖的可持續(xù)性有待觀察，同時房企自身利息支出和償債壓力仍然不小，現(xiàn)階段土拍市場主要的參與者仍是以風(fēng)格相對穩(wěn)健的央企和地方國企為主，短期內(nèi)大幅度增加土地儲備的可能性較低。北京在4月中旬出臺新的土拍政策，規(guī)定同一集團成員企業(yè)不得參拍同一地塊，為其他類型企業(yè)參與土地市場創(chuàng)造了新的空間和可能性，預(yù)計到二季度末可能會有部分實力較強的民營房企參與到土地市場，土地市場景氣度有望得到提振。

住房銷售成交的改善將進一步帶動房企資金狀況的好轉(zhuǎn)。預(yù)計二季度當(dāng)季房企定金及預(yù)收款達到1.5萬億元，新增個人按揭貸款可能達到7000億元，季同比均增長20%左右，這將成為過去五年時間內(nèi)最快的第二季度住房銷售收入及個人房貸增速。同時，在房企供給側(cè)金融支持下，部分房企借貸成本有所降低，預(yù)計二季度房企利息支出較一季度環(huán)比減少1000億元左右。綜合來看，房企資金緊張的問題在二季度有望進一步改善，并推動房地產(chǎn)投資的拖累程度持續(xù)減輕，跌幅可能收窄至-4%左右。

盡管當(dāng)前房地產(chǎn)市場正邁入復(fù)蘇階段，但仍然不能低估房地產(chǎn)市場復(fù)蘇所面臨的阻力和潛藏的風(fēng)險，尤其是房企的風(fēng)險，一季度房企利息和償債支出占到實際到位資金的四成，為歷史最高水平。建議引導(dǎo)商業(yè)銀行進一步提供穩(wěn)定的居民住房信貸支持，確保二季度新增個人住房貸款7000億元，保持各地購置房產(chǎn)成本在相對低位運行，各地可加大公積金政策寬松力度。建議加大對房企銀行開發(fā)貸支持力度，創(chuàng)造寬松的房企非銀金融環(huán)境，保障“保交樓”專項借款、并購貸款和再貸款計劃落地，建議二季度增加5000億元房企開發(fā)貸。針對土地市場相對較為低迷的情況，建議二線省會城市增加高質(zhì)量土地供給，提高其土地市場吸引力。

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