本報記者 方超 張家振 上海報道

幾乎同時優(yōu)化調(diào)整樓市政策，讓浙江省杭州市和江蘇省南京市這兩座長三角地區(qū)樓市熱點城市引發(fā)外界廣泛關(guān)注。

(資料圖片)

近日，多家媒體報道稱，杭州市余杭區(qū)瓶窯鎮(zhèn)、中泰街道及蕭山區(qū)寧圍街道部分區(qū)域放松限購，外地居民社保滿1個月即可購買1套住房，而落戶杭州市不需滿5年即可購買第2套房。

在杭州市“因區(qū)施策”之時，南京市多個區(qū)域也優(yōu)化調(diào)整了樓市限購政策。據(jù)了解，在購房者擁有南京市戶口的情形下，不管名下有幾套房產(chǎn)，均可在江心洲、南部新城等主城區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)開出購房證明。與此同時，合肥主城區(qū)此前也對多地的限購范圍進行了調(diào)整。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生向《中國經(jīng)營報》記者介紹，杭州市、南京市等長三角地區(qū)多座樓市熱點城市密集優(yōu)化調(diào)整部分區(qū)域的限購政策，與當(dāng)?shù)貥鞘袩岫茸兓闆r密切相關(guān)?！拔磥?，或有更多城市跟進，限購政策優(yōu)化調(diào)整也將會對當(dāng)?shù)貥鞘?、土地市場帶來積極影響?！?/p>

多地“松綁”局部區(qū)域限購政策

多區(qū)域傳出限購放松信息，讓全國樓市熱點城市杭州市迅速受到市場關(guān)注。

將時間拉回到5月15日。浙江日報報業(yè)集團旗下“潮新聞”客戶端報道稱，杭州市余杭區(qū)瓶窯街道和中泰街道樓市限購政策放松，主要內(nèi)容為外地戶籍只需1個月社保即可購買上述區(qū)域內(nèi)的新房或二手房，購買二手房也不受落戶滿5年的限制。

在余杭區(qū)部分區(qū)域“松綁”限購政策后，杭州市蕭山區(qū)部分區(qū)域也迅速跟進。據(jù)浙江當(dāng)?shù)孛襟w報道，蕭山區(qū)寧圍街道限購放松區(qū)域主要以滬昆鐵路為界，鐵路線以西仍然執(zhí)行此前的限購政策，以東區(qū)域則限購放寬，限購放松的主要內(nèi)容與余杭區(qū)類似。

“自2022年8、9月份以來，在遵循國家‘房住不炒’理念下，杭州市基本上‘按區(qū)施策’?！备咴荷榻B稱，即杭州市樓市政策主要按轄區(qū)進行優(yōu)化調(diào)整，在相關(guān)轄區(qū)的局部板塊放松限購。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在余杭區(qū)和蕭山區(qū)部分區(qū)域此番“松綁”限購政策之前，杭州市富陽區(qū)早在2022年9月就率先放寬了限購政策。此后，杭州市臨平區(qū)、錢塘區(qū)和蕭山區(qū)等均發(fā)布了部分鎮(zhèn)（街道）限購政策優(yōu)化調(diào)整的信息。

對此，平安證券分析師認為：“杭州市不斷縮小限購區(qū)域范圍，‘小步快跑’，精細化松綁調(diào)控杭州市場?！备咴荷卜治稣J為，杭州市在優(yōu)化調(diào)整樓市政策過程中呈現(xiàn)出更精細化、更精準(zhǔn)化的特點。

在杭州市多個區(qū)域?qū)鞘姓哌M行競爭優(yōu)化調(diào)整之時，長三角地區(qū)另一樓市熱點城市南京市也在探索“因區(qū)施策”。

據(jù)江蘇公共新聞頻道報道，南京市主城區(qū)及江北新區(qū)部分街道近日迎來了樓市限購政策優(yōu)化調(diào)整。具體來看，在江心洲、南部新城、紅山新城、幕府創(chuàng)新區(qū)4大板塊，“如果買房人是南京市戶口，不管名下有幾套房，在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)都可以再買一套；離婚2年的追溯期也已取消”。

“2022年12月，南京市就曾經(jīng)放寬過樓市政策，針對在限購區(qū)內(nèi)已有兩套住房的家庭，可以額外再開出產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的購房證明，可購買第三套房源?！笨硕鹉暇┓矫娣治稣J為，這凸顯出南京樓市“調(diào)控思路逐步細化，由‘因城施政’細化到‘因區(qū)施政’”。

此外，安徽省合肥市也在今年4月對部分區(qū)域限購政策進行過優(yōu)化調(diào)整。本報此前曾報道，在合肥市廬陽區(qū)大楊鎮(zhèn)、三十崗鄉(xiāng)，蜀山區(qū)小廟鎮(zhèn)和包河區(qū)淝河鎮(zhèn)、大圩鎮(zhèn)購買住房將不限購。在查詢限購資格時，上述非限購區(qū)域的住房不計入家庭住房總套數(shù)。

或進一步緩解樓市去庫存壓力

在熱內(nèi)人士看來，長三角地區(qū)多座熱點二線城市密集優(yōu)化調(diào)整限購政策，與近期樓市成交走向密切相關(guān)。

“外界所看到的杭州樓市‘火熱’，只是片面信息。比如，杭州市熱門區(qū)域的熱門項目新房需搖號并觸發(fā)社保排序，土拍市場三分之二的地塊都需要搖號。”高院生表示，“其實自2022年至今，杭州市房地產(chǎn)市場一直處于分化狀態(tài)，中心區(qū)域很熱，外圍區(qū)域銷售壓力比較大，去庫存壓力也比較大?！?/p>

克而瑞浙江區(qū)域統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月，杭州市商品住宅量價齊跌。杭州市十區(qū)商品住宅成交面積113.5萬平方米，環(huán)比下降17%；成交均價32535元/平方米，環(huán)比下降2%。從新開盤監(jiān)測情況來看，4月，杭州市商品住宅綜合中簽率為26.5%，環(huán)比下降12個百分點；平均去化率為59%，環(huán)比下降3個百分點。

中指研究院發(fā)布的《2023年一季度杭州房地產(chǎn)市場總結(jié)》也顯示，杭州市核心、外圍區(qū)域去化壓力迥異，拱墅區(qū)、上城區(qū)等核心區(qū)去化周期低于5個月，上城區(qū)甚至僅為3.5個月，而富陽區(qū)等外圍區(qū)域的去化周期較長，達到33.2個月，臨安區(qū)也達17個月。

除杭州市外，南京樓市也呈現(xiàn)出成交后勁不足的趨勢。據(jù)克而瑞南京統(tǒng)計數(shù)據(jù)，4月，南京市商品住宅市場供應(yīng)量為37.12萬平方米，環(huán)比下降48.04%，同比下降71.29%；成交量為59.04萬平方米，環(huán)比下降40.54%，同比上漲2%。

“整體來看，進入今年4月以來，南京市房地產(chǎn)市場成交量有所下滑。案場來訪量較春節(jié)后也出現(xiàn)了明顯減少，熱度消退顯著，市場后勁不足。”克而瑞南京方面表示。南京市一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也告訴記者，目前，南京樓市整體成交量一般。

對于杭州市、南京市和合肥市等“松綁”部分區(qū)域限購政策能否進一步提振當(dāng)?shù)貥鞘谐山坏膯栴}，克而瑞南京方面分析認為：“短期內(nèi)會刺激調(diào)控區(qū)域商品住宅整體成交量的攀升，庫存壓力會得到部分緩解。但考慮到目前居民預(yù)期的不確定性，如果缺乏金融政策的刺激，單純放寬限購政策，對實際的購房壓力下降、購房需求激發(fā)十分有限，不能立即提振市場信心。”

“限購政策放寬雖然不會帶來市場‘井噴式’增長，但肯定會對市場產(chǎn)生積極影響。”在高院生看來，在本質(zhì)上，這已不是政策放寬的問題，而是房地產(chǎn)市場本身的問題?！氨热纾績r上漲預(yù)期消失，城市購買力、有效需求不足。但放寬部分區(qū)域的限購政策，對當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌隹赡軙纬衫弥?，引?dǎo)房企拿地預(yù)期變強?！?/p>

值得注意的是，在余杭區(qū)和蕭山區(qū)等地部分區(qū)域優(yōu)化調(diào)整限購政策后，5月23日，杭州市2023年第四輪土拍落下帷幕。公開信息顯示，9宗地塊成交總建面約76.6萬平方米，成交樓面價漲幅8.1%，近七成地塊需封頂搖號，平均溢價率為9.4%。

“杭州市此輪土拍熱度繼續(xù)高位運行，且節(jié)奏十分明快，開拍后僅1小時便全部完成了出讓。一方面，是因為低密地塊能夠為房企帶來更可觀的利潤預(yù)期；另一方面，由于受今年下半年杭州市舉辦亞運會期間不停工預(yù)期影響，本次土拍地塊也可在今年內(nèi)推向市場?！备咴荷嬖V記者，“更深層次的原因則是房企高度看好杭州房地產(chǎn)市場長期發(fā)展前景?！?/p>

（編輯：張家振 校對：張國剛）

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