01

(資料圖片僅供參考)

前不久朋友圈有刷到圖片，龍華區(qū)書香門第上河坊與龍悅居的價(jià)格信息與21年進(jìn)行對(duì)比。

書香門第上河坊從9.9萬(wàn)元/㎡跌倒6.8萬(wàn)元/㎡，下跌了31.3%。龍悅居四期從11.4萬(wàn)元/㎡下跌到7.3萬(wàn)元/㎡，共下跌36%。

兩樓盤都是屬于深圳外國(guó)語(yǔ)學(xué)校（龍華分校）的學(xué)區(qū)，如今報(bào)價(jià)均低于政府參考價(jià)。

兩年的時(shí)間過(guò)去了，說(shuō)是樓市最黑暗的兩年毫不夸張。

深圳市場(chǎng)的疲態(tài)，很大一部分原因與重點(diǎn)人群的收入下降有關(guān)。目前，深圳金融行業(yè)迎來(lái)一波“降薪潮”。多位就職于基金、證券的高凈值人士向筆者表示，這次降薪可謂“史無(wú)前例”。

此外，深圳樓市預(yù)期在減弱。隨著依附在住房之上的各種城市資源如學(xué)區(qū)房，隨著教育均等化，以及人口持續(xù)增長(zhǎng)、城市化發(fā)展紅利等逐漸退去，深圳房?jī)r(jià)持續(xù)上漲預(yù)期已被打破，原先支撐樓市火爆的發(fā)展邏輯已不復(fù)存在。

02

已有多個(gè)名校樓盤跌回2019年的水平

（1）南山實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)麒麟中學(xué)的前海華庭。2019年的成交均價(jià)是10.83萬(wàn)元/㎡，2022年的成交均價(jià)是9.85萬(wàn)元/㎡，不僅跌回2019年，甚至比當(dāng)時(shí)還要下跌9%。

（2）深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校初中部的群星廣場(chǎng)。該樓盤在2019年的成交均價(jià)是9.28萬(wàn)元/㎡，2022年的成交均價(jià)是9.11萬(wàn)元/㎡，下跌1.9%。

（3）深圳中學(xué)的典雅居。在2019年時(shí)成交均價(jià)為9.10萬(wàn)元/㎡，2022年的成交均價(jià)為9.00萬(wàn)元/平米，下跌1%。

其次還有寶安中學(xué)大學(xué)區(qū)的靈芝新村、深圳中學(xué)的嘉多利花園、麒麟中學(xué)的陽(yáng)光荔景，雖然沒(méi)有比2019年價(jià)格更低，但是漲幅也只在6%-8%之間。

03

學(xué)區(qū)房神話不再

在此前的推送中，我們就整理過(guò)深圳前十名學(xué)區(qū)樓盤近一年半的掛盤均價(jià)變化情況。

結(jié)果是十個(gè)學(xué)區(qū)，最高跌幅了20.7%，最低跌幅也有10%。

掛盤均價(jià)本就是業(yè)主對(duì)房屋信心度的一個(gè)標(biāo)尺。

如今，隨著學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)與普通房?jī)r(jià)的差距逐漸縮小，深圳的頂級(jí)學(xué)區(qū)也已經(jīng)被落下了神壇。

從2021年中央政治局會(huì)議中首次提出“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”后，全國(guó)許多城市都針對(duì)學(xué)區(qū)房推進(jìn)了相關(guān)政策。

深圳采用了大學(xué)區(qū)制招生和管理辦學(xué)模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源，優(yōu)化教育結(jié)構(gòu)。北京也早已開展了大面積的干部教師輪崗制。

用輪崗打破炒作學(xué)區(qū)房的根本邏輯，未來(lái)已幾乎不可能再出現(xiàn)學(xué)區(qū)房的瘋狂時(shí)代。

04

深圳樓市的未來(lái)依靠中產(chǎn)階層

十幾年前，深圳購(gòu)房者可謂是全國(guó)最愛(ài)加杠桿購(gòu)房的一波主流人群。那時(shí)，深圳人手上有余錢買房，選擇的不是“高首付、低月供”，而是琢磨著如何能“低首付、買兩套”。

目前，這部分喜歡用杠桿購(gòu)房的人群開始退場(chǎng)。一方面是高凈值人群主動(dòng)降低了資產(chǎn)筐中的“房產(chǎn)配置”內(nèi)容，另一方面是之前的高收入行業(yè)經(jīng)過(guò)一輪洗牌失去了加杠桿能力。2022年，深圳更是迎來(lái)一場(chǎng)史無(wú)前例的“提前還貸”潮。

相比北上廣其他一線城市，深圳是一個(gè)創(chuàng)業(yè)型的年輕城市，人口結(jié)構(gòu)有三大顯著特征；一是創(chuàng)業(yè)氛圍下，誕生了一批新興富豪群體；二是中產(chǎn)力量數(shù)量少，相對(duì)弱?。蝗墙^大部分人口(超過(guò)千萬(wàn))都是基層打工人。

中產(chǎn)人群較少，社會(huì)人口的“腰部力量”不足，深圳形成一個(gè)啞鈴型與金字塔型疊加的人口結(jié)構(gòu)。

未來(lái)，深圳需要逐步夯實(shí)中產(chǎn)階層，讓“腰部力量”強(qiáng)健起來(lái)，樓市才有持久發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力。

標(biāo)簽：