上半年地產(chǎn)金融觀察：償債高峰已過，分化現(xiàn)象不容忽視

（2023年7月9日）2023年年初，多家房企宣布今年的定增計劃，截止至6月26日，據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計共有招商蛇口、中交地產(chǎn)、保利發(fā)展、福星股份、大名城、陸家嘴等6家企業(yè)獲得定增批準(zhǔn)。上述六家房企此輪定增募資總額共計349.9億元，其中，中交地產(chǎn)的募集款多用于“保交樓”、“保民生”項目，保利發(fā)展、陸家嘴、大名城將資金用于補(bǔ)充房企流動資金，部分資金還將用于收并購以及存量項目。

值得關(guān)注的是，股權(quán)融資在國企和民企間的分化依舊顯著。前述的六家獲批定增的房企中，僅福星股份和大名城為民企，募集金額分別為13.4億元和25.5億元，兩者之和勉強(qiáng)與國企持平（國央企中募集金額最少的為中交地產(chǎn)35億元）。

(相關(guān)資料圖)

盡管政策端支持力度較大，但是優(yōu)質(zhì)投資者難尋，資金呈現(xiàn)遠(yuǎn)離地產(chǎn)的傾向。觀點指數(shù)認(rèn)為，存量時代的資金流出是必然規(guī)律，歐美及日本的房地產(chǎn)行業(yè)在同時期也經(jīng)歷同樣的問題。當(dāng)前需要依靠不動產(chǎn)創(chuàng)造一片具有增長潛力的“藍(lán)?！?，固有思維勢必會被市場所淘汰。然而，產(chǎn)業(yè)正處于新舊發(fā)展模式的磨合期，投資者對房地產(chǎn)行業(yè)的歷史債務(wù)仍存顧慮。定增計劃能否實際募資成功是未知數(shù)，定增成功能否真的改變項目現(xiàn)狀同樣是未知數(shù)。

此外，仍有兩座“大山”擺在地產(chǎn)行業(yè)的融資道路上。

其一，二級市場慘淡導(dǎo)致股權(quán)融資失利。目前，上市房企估值普遍走低。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，A+H房企的流通市值在2022年1月-2023年6月期間，整體下降了約68%。逐漸走低的估值同樣削弱了定增計劃對原股東的吸引力。

其二，樓市低迷造成償債能力受疑。當(dāng)前市場下行，房地產(chǎn)風(fēng)險仍舊沒有有效化解，消費者對市場和品牌的信心不足，使得房地產(chǎn)銷售下挫明顯，市場企穩(wěn)仍面臨較大的困難。

上半年償債高峰已過，分化現(xiàn)象不容忽視

對于多數(shù)民企而言，境內(nèi)銀行授信和債券增信基本上仍偏向財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房企。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)表示，2023年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金55958億元,同比下降6.6%，累計降幅持續(xù)收窄，其中國內(nèi)貸款、自籌資金和外資同比分別下降10.5%、21.6%和73.5%。房企自籌資金增速較低，主要系海外債發(fā)行仍處于靜止?fàn)顟B(tài)，樓市銷售低迷的影響。

2023年上半年，房企境內(nèi)債務(wù)到期規(guī)模約3028億元，約占全年行業(yè)整體債務(wù)到期量的46%。這與往年的結(jié)構(gòu)類似，房企下半年的債務(wù)壓力相對較大。各個房企對于境內(nèi)債務(wù)的重視程度明顯變高，整體到期規(guī)模較大但相對違約規(guī)模在近期小于65億元。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理

境內(nèi)到期規(guī)模并沒有境外集中，并沒有明顯突出的清償情況，但龐大的債務(wù)規(guī)模不容輕視。不僅如此，較為集中的展期事件，將當(dāng)前的債務(wù)壓力轉(zhuǎn)移至2023-2024年，但信用風(fēng)險并未完全消除。

缺乏抵押與成本問題制約美元債發(fā)行

觀點指數(shù)認(rèn)為，對于大部分深陷美元債務(wù)風(fēng)波的企業(yè)來說，重獲資本市場認(rèn)可還是比較困難。于出險企業(yè)而言，例如融創(chuàng)中國與花樣年等，過去一段時間重組方案的推出取得一些進(jìn)展，但是這些方案都不具備可持續(xù)性，作為緩解債務(wù)的展期手段，銷售方面因為出險房企的品牌會受到負(fù)面影響，銷售恢復(fù)將更為滯后，對于后續(xù)資本結(jié)構(gòu)的可續(xù)性仍有較大不確定性。

至于沒有出險但流動性承壓的民企，的確可以看到其在二級市場上有一定反彈，不過還是要基本面有根本性可持續(xù)的改善才可以。另外，境外債因為缺乏直接的擔(dān)保以及對境內(nèi)資產(chǎn)的追溯力，所以結(jié)構(gòu)性與參考性也排在境內(nèi)債以后。

在最近上述企業(yè)的重組方案里，觀點指數(shù)也發(fā)現(xiàn)，境外債的處置時期相對更長，相較而言，境內(nèi)債務(wù)背后則有更多的資產(chǎn)可以作為抵押品。在這樣的情況下，可以看到境內(nèi)民企要發(fā)行需要背后的增信支持。對于部分優(yōu)質(zhì)國企而言，仍然具有發(fā)行的能力，但是從成本角度考量，因為境內(nèi)寬松的政策且銀行支持相對充足，并不缺乏融資的渠道。因此在境外融資成本比較高的情況下，境內(nèi)融資成本便有足夠的優(yōu)勢。正是這兩方面的原因，造成現(xiàn)階段美元債發(fā)行遲遲難以回彈。

數(shù)據(jù)來源：WIND，觀點指數(shù)整理，注：海外債以歷史匯率計算；進(jìn)行展期調(diào)整

從債務(wù)償還角度來看，2023年61家樣本房企到期海外債合計3786.3億元，占總債務(wù)的36%。償債壓力主要集中在一季度，到期債券規(guī)模達(dá)到了865億元，其中3月共有21筆債券到期，剔除已提前贖回的部分債券后，約有286億元。

數(shù)據(jù)來源：WIND，觀點指數(shù)整理

在償債結(jié)構(gòu)方面，2022年大批美元債于后半年到期，2023年截然相反，上半年償債壓力較大。與此同時，因為2022年美元債發(fā)行量的銳減，造成2023-2025年的償債壓力并無較大增幅。

2023年8月8日，《觀點指數(shù) ? 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書》（影響力指數(shù) ? 博鰲風(fēng)尚企業(yè)表現(xiàn)報告）將于博鰲房地產(chǎn)論壇上公開發(fā)布。該報告為觀點指數(shù)研究院對房地產(chǎn)及新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)各業(yè)態(tài)、領(lǐng)域的發(fā)展現(xiàn)狀與前景所做的整體性研究。其中的資本篇將探討環(huán)境多變下，房企的投融資之道與地產(chǎn)資管等玩法。

除此之外，8月7-10日，2023博鰲房地產(chǎn)論壇及系列活動將在海南如期舉辦。觀點將繼續(xù)高舉博鰲房地產(chǎn)論壇已成功舉辦二十二年的影響力大旗，齊聚住宅開發(fā)、金融資管、商業(yè)、物業(yè)、產(chǎn)業(yè)、物流、數(shù)字科技、租賃、文旅、大健康及養(yǎng)老、聯(lián)合辦公、代建及城市更新各業(yè)態(tài)精英，集合央國企、民企及外資、港資企業(yè)數(shù)百位智者一起腦力激蕩，群策群智，在不確定中尋找所有可能的新的機(jī)會與新的發(fā)展之路！

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