“閩系第一房企”敗走深圳地產(chǎn)圈

在經(jīng)歷了一個(gè)月時(shí)間的掛牌、一整天的競拍后，備受關(guān)注的世茂深港國際中心項(xiàng)目首輪司法拍賣以流拍宣告暫停。

京東法拍信息顯示，7月5日上午，該項(xiàng)目因無人報(bào)名、無人出價(jià)而結(jié)束拍賣。但收獲了超3萬人圍觀、724人關(guān)注提醒，討論度較高。

(相關(guān)資料圖)

據(jù)悉，這是一樁被形容為“7年來司法拍賣最大估值”的拍賣案。項(xiàng)目起拍價(jià)約130.44億元、評(píng)估價(jià)約163.05億元，報(bào)名還需提供6.52億元保證金，并且要在競拍完成半個(gè)月內(nèi)繳清拍賣余款。

京東拍賣

鈦媒體APP了解到，該項(xiàng)目為世茂集團(tuán)（00813.HK，以下簡稱“世茂”）于2017年底通過招拍掛拿下，彼時(shí)的成交價(jià)約239.43億元，是深圳土拍歷史上第二高總價(jià)的地塊。拿下項(xiàng)目后，世茂極度重視，并欲將其打造成“中國第一高樓”的地標(biāo)性建筑，這讓公司在深圳的知名度瞬間躋身房企前列，風(fēng)光無限。

但當(dāng)初有多高調(diào)，如今就有多落魄，世茂深港國際中心的沒落就好似世茂在深圳地產(chǎn)圈闖蕩的縮影。據(jù)悉，體量過大、價(jià)格較高是世茂深港國際中心流拍的關(guān)鍵原因。

重點(diǎn)項(xiàng)目被拍賣、遭流拍，這讓早已“千瘡百孔”的世茂更加面上無光。二級(jí)市場方面，公司股價(jià)仍停留在2022年3月31日的收盤價(jià)4.42港元，當(dāng)時(shí)世茂因無法按時(shí)披露上一年度業(yè)績報(bào)告而被聯(lián)交所停牌，如今世茂已欠下三份業(yè)績報(bào)告未披露。

另外，世茂也從曾經(jīng)的千億房企淪為百億級(jí)別，截至2023年7月7日，公司總市值約167.86億港元，與巔峰時(shí)期（2020年8月31日，約1466.03億港元）相比，縮水逾千億港元。

十載光陰，敗走深圳

世茂深港國際中心是世茂在深圳最核心的項(xiàng)目，但并不是公司在深圳的第一個(gè)項(xiàng)目。

2013年11月，世茂首次現(xiàn)身深圳招拍掛市場，作為一家外來房企，世茂以24.33億元的價(jià)格一舉拿下位于前海的T102-0244地塊。

兩年后（2015年9月）項(xiàng)目開建，由中建三局代建；又過了兩年（2017年底）項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)封頂；至2018年初，項(xiàng)目入市，命名為“世茂前海中心”，深圳人更多稱之為“深圳前海世茂大廈”。

據(jù)公司官網(wǎng)顯示，世茂前海中心是其目前在深圳唯一的項(xiàng)目，尚在銷售狀態(tài)。而此次遭流拍的世茂深港國際中心，以及另一座“超300米”的坪山世茂廣場（項(xiàng)目名：世茂·粵灣壹號(hào)）等，均不在官網(wǎng)展示頁。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴鈦媒體APP，坪山世茂廣場早已停工，目前項(xiàng)目暫無進(jìn)展，具體項(xiàng)目的歸屬并不可知。

至于世茂深港國際中心也并非整體項(xiàng)目均被拍賣，而是其中的部分資產(chǎn)，即12宗土地及相關(guān)建筑，總建筑面積約24.4萬平方米。安居客信息顯示，世茂深港國際中心目前在售小面積公寓，均價(jià)約5.2萬元/平方米。

安居客

另據(jù)深圳市住建局信息，世茂深港國際中心最近一次獲批預(yù)售還是在2021年11月底，彼時(shí)欲推售186套建面約43-64平方米的公寓戶型。截至目前，除16套房源“已備案”、9套房源“期房待售”外，其余房源均被“司法查封”。

深圳住建局官網(wǎng)

世茂深港國際中心從“頂流”到被司法查封用時(shí)不到五年，其原因在于“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃”出現(xiàn)逾期兌付問題。

據(jù)了解，中信信托以該項(xiàng)目為底層資產(chǎn)發(fā)行信托產(chǎn)品，于2020年7月募集約87億元資金，分為多期發(fā)行、項(xiàng)目期限36個(gè)月，主要用于支持深圳世茂深港國際中心二期公寓和一期商辦的開發(fā)建設(shè)。2022年2月16日，中信信托宣布其中的57億元項(xiàng)目資金遇到兌付困難，深圳世茂龍崗中心也隨之停工。

世茂深港國際中心，鈦媒體APP拍攝

隨后世茂又因建設(shè)合同糾紛，被中建三局三公司申請(qǐng)了財(cái)產(chǎn)保全措施，導(dǎo)致世茂深港國際中心項(xiàng)目二期部分公寓再遭查封。同年10月，項(xiàng)目被曝遭債權(quán)人中信信托申請(qǐng)執(zhí)行債權(quán)，通過法院將世茂深港國際中心全部資產(chǎn)予以查封。

今年5月初，曾有消息稱世茂深港國際中心項(xiàng)目二期的12棟公寓被新資方接手，并已恢復(fù)建設(shè)。彼時(shí)鈦媒體APP曾前往現(xiàn)場了解，但當(dāng)天并未有機(jī)器運(yùn)作的聲音，也不見工人出現(xiàn)，項(xiàng)目空地上已長滿了野草，甚是荒涼。

網(wǎng)傳公寓12棟已復(fù)工，鈦媒體APP拍攝

項(xiàng)目內(nèi)部荒草叢生，鈦媒體APP拍攝

在深圳地產(chǎn)圈，一直流傳著這樣一句話——“沒有哪一家外來房企能在深圳好過”，事實(shí)似乎確實(shí)如此。

鈦媒體APP不完全統(tǒng)計(jì)，包括中國金茂、越秀地產(chǎn)、碧桂園、龍湖集團(tuán)、恒大中國、綠地控股、ST泰禾、ST陽光城等等開發(fā)商，都曾先后通過招拍掛、收并購、股權(quán)合作、協(xié)議出讓等形式進(jìn)入深圳樓市。

但至今僅越秀地產(chǎn)先后在深圳拿下三宗居住用地，并已開發(fā)入市，其他房企的步伐則慢了很多，或是只有一個(gè)項(xiàng)目入市，或是處于開發(fā)前期，又或是陷入停工狀態(tài)。

違約只有零次和無數(shù)次

雖然早已面臨債務(wù)壓頂，但世茂在很長一段時(shí)間里都沒有被指正式違約，只是不斷遭遇機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)降級(jí)。

2022年1月，惠譽(yù)將世茂發(fā)行人違約評(píng)級(jí)由「BB」降至「B-」，高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)及已發(fā)行高級(jí)無抵押票據(jù)評(píng)級(jí)同樣由「BB」降至「B-」，回收率評(píng)級(jí)則為「RR4」，所有評(píng)級(jí)繼續(xù)處于負(fù)面觀察。

隨即在2月，穆迪將世茂的公司家族評(píng)級(jí)（CFR）從“B2”下調(diào)至“Caa1”，公司進(jìn)入違約范圍，涉及債項(xiàng)可能部分或全部違約，并將其展望從列入觀察名單改為負(fù)面。到了4月，惠譽(yù)完全撤銷了對(duì)世茂的評(píng)級(jí)，在此動(dòng)作之前，惠譽(yù)對(duì)世茂給出的評(píng)級(jí)已降為「CCC」，意為“信用風(fēng)險(xiǎn)很高”。

值得一提的是，世茂此番遭遇與花樣年控股正式暴雷前的境遇幾乎一致。2021年9月，花樣年控股接連遭遇標(biāo)普兩次下調(diào)評(píng)級(jí)，公司的長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)和債務(wù)發(fā)行評(píng)級(jí)從“B”被下調(diào)至“CCC”，并被列入負(fù)面信用觀察名單。幾天之后，花樣年控股自曝因無法如期償付2.06億美元債，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。

果不其然，2022年7月，世茂發(fā)布公告稱，公司于7月3日到期的10億美元公募債券未能進(jìn)行本息償還，到期應(yīng)付本息10.2375億美元。對(duì)此，世茂向相關(guān)方致歉，并表示將在合理時(shí)間內(nèi)，與債權(quán)人達(dá)成最佳解決方案。

出現(xiàn)一次違約之后，便可能會(huì)出現(xiàn)更多的違約，這一表現(xiàn)在世茂身上得到驗(yàn)證。

債務(wù)方面，截至2022年末，ST世茂的公司貨幣資金余額約39.71億元，其中受限資金約7.58億元；有息負(fù)債約327.89億元，其中短期借款約10.02億元，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債約182.17億元；累計(jì)未能如期償還債務(wù)本金約46.53億元。

由此可見，公司現(xiàn)有貨幣資金無法覆蓋短期債務(wù)，接下來或許將有更多的違約出現(xiàn)。

奮力自救

陷入危機(jī)后，世茂也在努力尋求自救。

首先，是賣資產(chǎn)回血。自2021年下半年起，世茂便開啟了“賣賣賣”的自救模式，多個(gè)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)裝訂成資料進(jìn)行推廣，合計(jì)報(bào)價(jià)超過770億元。

出售資產(chǎn)包括香港維港匯項(xiàng)目股權(quán)、廣州亞運(yùn)城所持股權(quán)、上海黃浦路229號(hào)地塊、上海世茂佘山洲際酒店、北京分鐘寺地塊、倫敦金融城寫字樓項(xiàng)目等等，回籠資金已超百億元。

上海世茂佘山洲際酒店

其次，是債務(wù)重組方面。今年1月，ST世茂相關(guān)展期計(jì)劃獲得債權(quán)人投票通過，擬對(duì)旗下5只公司債進(jìn)行統(tǒng)一展期，存續(xù)金額超44億元。

5月11日，世茂股份披露了2021年度第二期中期票據(jù)（即“21滬世茂MTN002”）2023年度第二次持有人會(huì)議的決議公告。議案顯示，該中期票據(jù)本金兌付時(shí)間調(diào)整為2023年6月至2024年3月，其間的每月30日分別支付1%的本金；最后于2024年5月6日，支付90%的本金。兌付日調(diào)整期間的新增利息，隨每期本金償付金額同時(shí)支付就該期本金金額計(jì)算的截至該本金償付日所對(duì)應(yīng)的利息，利隨本清。

該期債券2022年5月6日至2023年5月5日計(jì)息期間的利息兌付安排調(diào)整為2023年5月至2023年10月期間平分6次付清，兌付日為每月的30日，票面利率在兌付日調(diào)整期間維持5.5%不變。

世茂也曾多次公開表示或與AMC進(jìn)行合作，但截至目前，僅有2022年10月中國信達(dá)與五礦信托聯(lián)手以17.5億元收購世茂南京項(xiàng)目公司這一案例，其他項(xiàng)目暫無進(jìn)展。

最后，回到公司的主營業(yè)務(wù)——房地產(chǎn)銷售方面。作為出險(xiǎn)房企，其承受的壓力不可謂不小。

2022年，世茂累計(jì)合約銷售額約865.2億元，較2021年的2691.1億元下滑79.7%；累計(jì)銷售面積約537.39萬平方米，較2021年的1528.63萬平方米減少64.84%，銷售額和銷售面積雙雙大幅下滑，經(jīng)營狀況明顯惡化。

7月3日，世茂發(fā)布公告稱，今年1-5月，公司累計(jì)合約銷售總額約238.6億元，同比減少30.36%；累計(jì)合約銷售總面積為158.13萬平方米，平均銷售價(jià)格為15086元/平方米。世茂表示，將繼續(xù)專注于完成及交付物業(yè)項(xiàng)目以及改善銷售業(yè)績，以確保公司業(yè)務(wù)穩(wěn)定且可持續(xù)營運(yùn)。（本文首發(fā)于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）

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