房地產(chǎn)有最新政策，這回是真“工具”

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工具箱里到底是“喇叭”還是真工具，拿出來看看，就知道了。

7月24日，中央召開政治局會議，里面關(guān)于地產(chǎn)的一系列表述給市場帶來巨大的提振，第二天股市開盤，全市場大漲，尤其是以地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈最為火爆，新城、龍湖、碧桂園等港股房企暴漲20%多，金科、濱江、中南、金地等A股房企紛紛漲停。

【資料圖】

市場修復(fù)信心的趨勢明顯。我們試著解讀一下關(guān)于這次重磅會議里面對地產(chǎn)的影響。

維護地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展政策不變

會議關(guān)于房地產(chǎn)的要求，首先是：要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

這里有幾個重點值得關(guān)注。

第一個重點是化解風(fēng)險刻不容緩，這是當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的重要問題，也是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)最大的現(xiàn)實。

最近恒大“自曝家底”，兩萬多億的負債震驚市場，目前恒大凈資產(chǎn)為負的6000多億，其實早已經(jīng)資不抵債。隨后碧桂園也面臨著債券暴跌，市場普遍對此表示憂慮，如果碧桂園也步恒大后塵爆雷的話，房地產(chǎn)的復(fù)蘇將遙遙無期。

而且房地產(chǎn)風(fēng)險密切聯(lián)系著金融風(fēng)險、地方債風(fēng)險。因此，政策將化解風(fēng)險擺在第一位，表明國內(nèi)地產(chǎn)的所有大決策都應(yīng)該是基于這個前提的。

市場普遍估計，后續(xù)大概率會出臺化解風(fēng)險的具體措施，特別是房企融資方面，以及地方債的置換等，通過金融穩(wěn)定，才能更好保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

第二個重點是“供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”，這是給今后的房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)子。

供求關(guān)系的變化，既是當(dāng)前國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)低迷的原因，也是后續(xù)政策的出發(fā)點。

所謂新形勢，一方面是行業(yè)發(fā)展的新形勢，一般認為，在戶均擁有住房超過1.2套、人均擁有住房面積超過35平的情況下，房地產(chǎn)事實上已經(jīng)告別了絕對的短缺。

2022年，中國人均住房面積標準為41平方米；同年，我國總?cè)丝诔霈F(xiàn)首次下降，城鎮(zhèn)化進程放緩，人均住房面積明顯提升，戶均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到滿足，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入新房見頂后的回落階段。

但目前我國的房地產(chǎn)發(fā)展是不均衡的，由于戶均人口規(guī)?？s小，一人戶、兩人戶占比不斷增加，更多在改善型需求端，中國的人均住宅間數(shù)與人均住宅建筑面積均較發(fā)達國家有著不小差距，“住上更大房子”的改善性需求，正在不斷增加。

另一方面是對政策的應(yīng)對，新形勢下，大家就不要再走以前的老路了，高周轉(zhuǎn)是不可能的了，房地產(chǎn)行業(yè)要脫虛向?qū)?，不能淪為類金融行業(yè)。

第三個重點是促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。這是目的，為了這個目的，后續(xù)的發(fā)展就是要調(diào)整過去粗放式的一刀切的政策，讓調(diào)控政策更加具有合理性、科學(xué)性。

所以，政府對地產(chǎn)行業(yè)的期待可能不一樣了，我們不能說土地財政結(jié)束了，但至少現(xiàn)在應(yīng)更加自覺地強調(diào)地產(chǎn)的民生屬性，更好地滿足居民剛性和改善性住房需求，后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)不能再野蠻生長了。

為了達成以上化解風(fēng)險、改善供需、穩(wěn)定市場的目的，政治局會議還給出了一系列的具體指導(dǎo)：

1、要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

2、要有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險，制定實施一攬子化債方案。要加強金融監(jiān)管，穩(wěn)步推動高風(fēng)險中小金融機構(gòu)改革風(fēng)險。

這兩條具體措施，一個著眼于民生，一個著眼于化解風(fēng)險和后續(xù)的金融監(jiān)管，步步為營、有的放矢。

這次會議雖然沒有提及房地產(chǎn)的支柱性地位，但從維護其穩(wěn)定發(fā)展的目的來看，我們同樣相信，國家對于長期發(fā)展房地產(chǎn)的信心沒有變。

房住不炒仍是主基調(diào)

有不少評論說，此次政策局會議相比以往提到房地產(chǎn)行業(yè)的表述，并沒有提及房住不炒，是否意味著中央不再提房住不炒了？

當(dāng)然不是。通過上面我們的分析，雖然沒有直接提到房住不炒，但其實句句都在強調(diào)房住不炒，只是現(xiàn)實情況的變化，既要化解風(fēng)險，又要促進行業(yè)健康發(fā)展，用“適時調(diào)整房地產(chǎn)政策”顯得更加科學(xué)合理，但其實質(zhì)仍是堅持房住不炒，強調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的民生屬性。

中央對房地產(chǎn)行業(yè)的基本定性沒有變，基于目前房地產(chǎn)行業(yè)的困境與特殊性，一些刺激政策仍將繼續(xù)推出，但指望大水漫灌是不現(xiàn)實的。

中央對房地產(chǎn)行業(yè)的期許在變化，政策上的延續(xù)與拓展，勢必很快會有結(jié)果。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受媒體采訪時提到，從中央政治局會議的表態(tài)來看，優(yōu)化房地產(chǎn)政策的方向被重點提及，結(jié)合今年二季度以來樓市下行的背景，預(yù)計下半年市場適度放松的調(diào)控政策會陸續(xù)出臺，此前關(guān)注的一二線熱點城市限購放松相關(guān)政策出臺的概率，也在進一步增大，同時在房貸政策層面有望指向改善性需求，備受關(guān)注的熱點城市“認房又認貸”政策調(diào)整的機率，也在不斷增大。

在化解風(fēng)險方面，主要是房企既有的債務(wù)問題及保交樓、保交付等問題，既是讓房企“活下去”，也是恢復(fù)市場信心。

因此，下半年的市場融資閘口會越來越寬，近期市場上越來越多的新發(fā)債消息傳來，7月13日，綠城房產(chǎn)2023年第二期15億公司債完成發(fā)行，票面利率4.3%；7月21日，中交地產(chǎn)2023第三期公司債發(fā)行成功，規(guī)模7億元；6月，中國中鐵、新城控股、濱江等7家房企境內(nèi)債總計發(fā)行148億元，環(huán)比小幅上升10.2%。股權(quán)融資方面，多家A股上市房企股權(quán)融資“第三支箭”項目迎來重大進展。

消費端的提振信心是當(dāng)前市場更為重要的任務(wù)。因此，在購房按揭利率、購房資格、交易稅費等方面會合理優(yōu)化，部分下行壓力較大的城市會調(diào)整首付比例，國家層面也會出臺激勵措施，比如，7月25日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費優(yōu)惠政策指引》，提出多項稅費優(yōu)惠政策。其中，一口氣提出了包括個人銷售住房減免增值稅、個人轉(zhuǎn)讓自用家庭唯一生活用房免征個人所得稅等17項有關(guān)買賣房產(chǎn)或者出租的稅收優(yōu)惠政策。

房地產(chǎn)市場幾個新變化

從7月25日市場的反應(yīng)來看，應(yīng)該是對市場有更多的期許。我認為接下來的市場變化有以下幾個方面。

第一是出險房企救一批死一批之后，房地產(chǎn)的陣痛仍將持續(xù)一段時間，但國資能否出手托底仍在搖擺，這也是為什么恒大等企業(yè)仍在苦苦掙扎，畢竟地方城投目前的債務(wù)問題也很嚴峻。

第二是在新發(fā)展階段，一些城市的限購政策都將逐步推出。房地產(chǎn)政策的優(yōu)化仍將以因城施策的方式推進，當(dāng)然，這也會有分化，核心城市如北上廣深以及杭州等城市的限購將長期存在，這部分城市房地產(chǎn)政策有望進一步優(yōu)化，優(yōu)化住房信貸政策、放松郊區(qū)限購、降低交易稅費等仍是政策方向。但三線及以下的城市限購已經(jīng)沒有太大的必要了，各地都在爭奪人口，實則也是在爭奪機會與未來。

第三是房地產(chǎn)行業(yè)的機會仍有，這里既有前面提到的小家庭化趨勢將延續(xù)，帶來新戶購房需求增長。還有經(jīng)濟板塊的分化，帶來的城市群人口的集聚，人口凈遷入城市的新增住宅需求有望持續(xù)旺盛。更有持續(xù)的城市更新帶來的機會。目前我國30%左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000萬家庭、81億平方米的住宅建筑面積。

城市更新以及租賃市場會成為拉動房地產(chǎn)經(jīng)濟的新引擎，將會成為GDP增加值的重要貢獻力量。

因此，中國房地產(chǎn)行業(yè)在黃金二十年之后，即將步入大分化時代而非停滯期，區(qū)域的分化、城市的分化、房企的分化將持續(xù)，機會很多，關(guān)鍵在于把握。

第四是一些政策該來的都將到來，未來中國房地產(chǎn)將逐步制度化，以立法管理代替行政手段調(diào)控是大勢所趨。比如即將取消預(yù)售，重新實行現(xiàn)房銷售。預(yù)售制是房地產(chǎn)上升期的產(chǎn)物，是時候退出預(yù)售制了。又比如房地產(chǎn)稅的立法、試點都是大勢所趨。

風(fēng)起于青萍之末。最近《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》《關(guān)于扎實有序推進城市更新工作的通知》等幾個重磅的政策，已經(jīng)說明提振市場信心開始動了。

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