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(資料圖片)

“我們的確已經(jīng)施行‘認房不認貸’政策了，不僅如此，今年5月起我市對首套房的首付比例、貸款利率均進行了下調(diào)，首套商貸利率已經(jīng)降了70個基點?！?月2日，內(nèi)蒙古赤峰市某房產(chǎn)銷售部經(jīng)理對《華夏時報》記者表示。

7月31日，內(nèi)蒙古赤峰市住房公積金中心發(fā)文稱，將于8月1日起執(zhí)行住建部“認房不認貸”政策。

8月2日，《華夏時報》記者采訪了解到，目前包括天津、鄭州、南京、杭州、蘇州等在內(nèi)的多個熱點城市不僅逐步優(yōu)化“認房又認貸”政策，還在降低首套房首付比例、貸款利率、改善性住房換購稅費方面均有較大動作。各城以實際行動“因城施策”支持剛性和改善性住房需求。

優(yōu)化“認房不認貸”

7月31日下午，內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市住房公積金中心官網(wǎng)發(fā)布消息稱，根據(jù)住建部領導最新講話精神，該中心將于8月1日起執(zhí)行住建部“認房不認貸”政策。也就是公積金繳交職工申請公積金貸款時，不再審核以前公積金貸款次數(shù)，只審核擁有的“三地”房源套數(shù)(即購房地、公積金繳存地、戶籍地，“三地”總套數(shù)超過兩套就不能申請公積金貸款)。

“當前的確已經(jīng)按照最新的政策即‘認房不認貸’開始執(zhí)行了，簡單來說就是只看你名下是否有房，不看你是否有貸款記錄?！?月2日，上述赤峰市某房產(chǎn)銷售部經(jīng)理對《華夏時報》記者表示，今年5月起，政策對公積金首付的比例及貸款利率進行了下調(diào)。對于首套房，首付比例從30%降至20%，公積金貸款利率也從3.25%降到了3.1%，商貸利率則從4.5%降到了3.8%，目前基準利率是4.2%，相當于在此基礎上下浮40個基點。對于二套房來講，公積金和商貸利率都是4.5%，政府對于購房貸款利率方面支持力度還是很大的。

“6月份政府辦了一場房交會，對購房進一步補貼，按照當時的政策，無論是首套或二套都可以享受首付20%的比例；此外，對于多孩（兩個以上）家庭，首付和利率享受‘雙降’，統(tǒng)一按照首套標準執(zhí)行?！鄙鲜鲣N售經(jīng)理補充道。

自2022年以來，據(jù)不完全統(tǒng)計，已有天津、鄭州、南京、杭州、蘇州等多個城市優(yōu)化“認房又認貸”政策。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，當前限購較為嚴格且執(zhí)行“認房又認貸”的城市多集中于一二線熱點城市，主要包括北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、西安、廈門、長沙、武漢、青島、石家莊、珠海等城市。

2023下半年來，隨著住房市場供需關系的變化，樓市利好政策不斷。7月14日，央行首次表態(tài)存量房貸利率后，不久，住建部部長倪虹表示進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；7月31日，國常會再次強調(diào)“因地制宜”推出有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展舉措；最近的一次，8月1日，央行再提實施差別化住房信貸政策，引導首付和貸款利率下調(diào)，有序調(diào)整存量房貸利率。

8月2日，記者采訪北上廣深及多個熱點城市住房公積金中心及樓市一線人員發(fā)現(xiàn)，部分城市購房政策已有一定程度松動，類似上述內(nèi)蒙古赤峰市，多部門動用了放寬限購、降低首付比例和房貸利率、調(diào)整公積金貸款額度及利率、發(fā)放購房補貼、認房不認貸等政策工具。

“鄭州目前已經(jīng)大規(guī)模解除限購，只有二環(huán)內(nèi)仍然保持限購的政策，但如果購房人按照老人的名義購買，仍然可以算作首套房?！编嵵菽撤慨a(chǎn)一線人員對記者表示，鄭州目前實施的是優(yōu)化后的“認房又認貸”政策，即在鄭州市內(nèi)沒有住房可算作首套或有房但已結清貸款仍可看做首套。此外，在契稅方面，之前契稅補貼20%，此次政策指導后，補貼可能會達到50%（鄭州契稅90平米以下總房款的1%，90平米以上1.5%）。

天津與鄭州情況類似，“只要天津市內(nèi)無房就可以算做首套，如果您外地有房但已經(jīng)結清貸款，也可以算作首套房。”天津某房產(chǎn)中介小李對記者表示。

在杭州，同樣依舊執(zhí)行“認房又認貸”的政策，“當前政策所提的‘不認貸’指的是不認貸款記錄了，如果你名下有正在還款的房貸，買房還是算二套，更何況還是杭州?！焙贾菽撤慨a(chǎn)一線人員告訴記者。

在執(zhí)行“認房又認貸”的城市中，京滬兩地二套房認證標準在全國范圍內(nèi)最嚴，即全國有住房貸款記錄的，無論是商貸還是公積金貸款，已結清還是未結清，均記作一套。

在住建部提出優(yōu)化樓市的一攬子政策建議后，北上廣深等一線城市接連發(fā)聲，要大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求。由于一線城市二套房的首付比例、房貸利率以及相關稅費普遍高于二線城市，“認房又認貸”政策給當?shù)負Q房群體帶來的資金壓力更大。

盡管當前具體政策何時出臺還有待觀察，但業(yè)內(nèi)普遍預計，“認房不用認貸”是重要調(diào)整方向。

以北京為例，優(yōu)化該政策后，部分區(qū)域或部分定向人群，可能之前被認定為二套房，首付比例需要60%-80%，變成首套首付只需要35%-40%，房貸利率或從5.25%降至4.75%。此外，在稅費方面，北京首套購房一般繳納1%-1.5％的契稅，二套房則達到3%。但據(jù)記者了解，在武漢等核心二線城市，二套房契稅為2％。

業(yè)內(nèi)專家表示，從不同城市能級看，“認房不認貸”政策對一線城市影響最大，將明顯降低改善型住房需求的成本。

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降存量房貸利率“箭在弦上”

近期，央行兩次提出關于存量房貸調(diào)整的表態(tài)，引發(fā)市場密切關注。

“最近兩周確實有不少客戶前來打聽存量房貸利率是否下調(diào)或房貸置換的事，但目前我們行，包括其他行都還沒有收到相關政策?！鄙虾Ｄ彻煞菪锌蛻艚?jīng)理對《華夏時報》記者表示，最近關于降存量房利率的消息不少，客戶還在觀望是否真的有政策落地，進一步?jīng)Q定選擇提前還房貸，還是變更房貸合同。

在趨勢明確背景下，未來在操作層面如何最終落實，各家商業(yè)銀行正在積極思考探索，部分商業(yè)銀行已經(jīng)著手開始試水

近日，“興業(yè)銀行廣州分行對存量按揭客戶給予1年期利率優(yōu)惠券”的消息備受市場關注。8月2日，記者從興業(yè)銀行相關支行處了解到，確有其事，不過利率優(yōu)惠券僅針對部分區(qū)域試行，優(yōu)惠力度、實施范圍等具體政策“還沒下來”。

該舉措目前僅在廣州分行下轄若干支行創(chuàng)新試點，并未大量推廣。

“1年期利率優(yōu)惠券是對提前還貸客戶的挽留計劃，還要看客戶當時放款的政策，目前分行暫時還未下發(fā)相關文件?！迸d業(yè)銀行廣州某支行的個貸經(jīng)理表示。

此外，常州因部分銀行同意下調(diào)存量房利率的消息在網(wǎng)上迅速發(fā)酵，被稱為存量房利率下調(diào)“第一城”。然而，8月2日，記者采訪了解發(fā)現(xiàn)，常州所在國有大行、股份行等均未收到調(diào)整存量房貸利率的通知，僅有“商轉公”或“商轉組合貸”的形式變相降低利率及月供。

除上述兩城外，8月2日，記者采訪了解到，部分逐步優(yōu)化樓市政策的熱點二線城市包括西安、杭州、鄭州、天津、南京等，均未有調(diào)整存量房貸利率的最新消息。

值得注意的是，房貸一族呼吁的存量房貸利率下調(diào)一直集中在銀行的“加點”部分。因為選擇浮動利率的客戶最終利率由“基準利率+加點”組成，掛鉤5年期LPR的部分會在每年的重定價日后自動調(diào)整，而加點幅度在合同剩余期限內(nèi)是固定不變的。不少客戶的加點高達100至200個基點。

“我2021年買的房子貸款利率是6.3%，合同里簽的是浮動利率，但是我的加點有165，主要還是得降加點！”江蘇李先生對記者感嘆。在社交平臺上，和李先生有同樣境遇的不在少數(shù)，對于降低或取消“加點”部分的呼聲最高。

以鄭州為例，2021年末劉先生和銀行簽訂房貸利率6.27%，當時的5年期LPR為4.65%，通過計算，加點部分超過160BP。2022年5年期LPR一共下調(diào)35BP，重定價周期之后該購房者的最新房貸利率為5.92%，而鄭州目前首套房貸利率最低可以執(zhí)行3.7%。以等額本息還款方式貸100萬元和25年為例，存量房貸和新增房貸月供相差超1200元。

房貸利率“高位站崗”的購房者們對央行的接連發(fā)聲，后續(xù)銀行的實質(zhì)性進展自然是滿懷期待，但一位城商行內(nèi)部人士對記者表示，“央行的表態(tài)更多是一種呼吁，而不是對商業(yè)銀行的強制性要求，這意味著銀行在降不降、降多少方面仍然有一定的自主權，各家銀行根據(jù)自身情況會有自己的考量?！?/p>

東方金誠首席宏觀分析師王青對《華夏時報》記者表示；“存量房貸利率下調(diào)，將減輕購房者按揭負擔，有利于促消費擴投資。更為重要的是，這樣可以收窄新、老房貸利差，緩解提前還貸潮，為新發(fā)放房貸利率的進一步下調(diào)拓展空間。”

此外，王青預計，存量房利率下調(diào)有望在三季度啟動。目前最大的不確定性是利率下調(diào)幅度。若存量房貸利率較大幅度下調(diào)，將是2021年三季度房地產(chǎn)行業(yè)政策轉向以來推出的最強有力的措施，將釋放堅定的穩(wěn)樓市信號。這在很大程度上改善樓市預期，推動房地產(chǎn)行業(yè)在下半年盡快實現(xiàn)軟著陸，進而提振經(jīng)濟復蘇內(nèi)生動能，有效控制重大經(jīng)濟社會風險。

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