住房租賃進入快速增長期 銀行創(chuàng)新助力

本報記者 張漫游 北京報道

8月16日上海市房屋管理局印發(fā)《上海市住房租賃公共服務(wù)平臺管理規(guī)定》；《深圳市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》于近日實施……為推動住房租賃市場進一步發(fā)展，多地出臺了相關(guān)政策。

面對龐大的市場需求，銀行也加緊了在住房租賃市場的布局。日前，中國人民銀行亦提出，接下來要穩(wěn)步推進租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地。

(相關(guān)資料圖)

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪建議，銀行可以從三條路徑發(fā)力:一是加強住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新；二是拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道；三是要加強和完善住房租賃金融管理等。

布局2萬億市場

日前，貝殼研究院發(fā)布的《2023中國房地產(chǎn)市場半年報》顯示，上半年重點40城租賃市場熱度同比提升，35個城市市場熱度同比升溫。隨著經(jīng)濟社會全面恢復(fù)常態(tài)化運行，春季返工季、畢業(yè)季兩個租賃市場旺季如期而至，租賃市場熱度在6月達到上半年峰值。

“近年來，以房地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動我國經(jīng)濟快速發(fā)展，但居民住房問題仍然有待改善，尤其是中低收入人群的住房問題較為突出，部分居民住房問題仍然沒有得到解決。”興業(yè)銀行青島分行相關(guān)負責(zé)人告訴《中國經(jīng)營報》記者，住房租賃市場滯后于銷售市場，健康完善的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是銷售市場和租賃市場協(xié)同穩(wěn)健發(fā)展，房屋買賣和房屋租賃是房地產(chǎn)市場的兩大部分，相輔相成，相互支撐，才能解決好居民“住”的問題?！按送?，在住房租賃市場發(fā)展過程中，租賃關(guān)系較不穩(wěn)定，承租人處于弱勢地位，租賃權(quán)益得不到保障；在供應(yīng)主體方面，私人租賃多，機構(gòu)租賃少，機構(gòu)租賃規(guī)模占比較低。”

住房租賃市場發(fā)展的背后蘊含著大量的金融需求。

關(guān)榮雪總結(jié)道，由于租賃住房的投資回報周期一般較長，在經(jīng)營過程中，資金投入需求較大，特別是對那些自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)來說，仍然需要金融端資金投入的支持，而且當(dāng)前保障性租賃住房供應(yīng)及建設(shè)工作穩(wěn)步推進，租賃住房配套建設(shè)的要求也逐步提高，完整的住房租賃金融支持體系需加速形成；同時，對于租賃群體來說，支持提取公積金支付房租等支持政策的覆蓋與落實范圍也有待進一步擴大。

“住房租賃市場具有低成本融資需求，目前租賃市場屬于長期持有且重資本投入的行業(yè)，行業(yè)回報率較低，能夠負擔(dān)的融資成本有限?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)向記者補充道，另外是需要退出通道。“雖然租賃住房通過REITs退出已有先例，但門檻較高，大部分項目有證券化的需求。”

我愛我家數(shù)據(jù)顯示，目前，國內(nèi)住房租賃市場規(guī)模已近2萬億元，預(yù)計未來5～10年，租賃市場仍將保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢，整體預(yù)計國內(nèi)住房租賃市場規(guī)模在2030年將突破3萬億元。

為滿足住房租賃資金需求，監(jiān)管層推出了支持政策。今年1月，中國人民銀行印發(fā)《關(guān)于開展租賃住房貸款支持計劃試點有關(guān)事宜的通知》，設(shè)立“租賃住房貸款支持計劃”，額度為1000億元，支持相關(guān)金融機構(gòu)于2023年年底前，向重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個試點城市發(fā)放租賃住房購房貸款。根據(jù)中國人民銀行近期指示，接下來也要穩(wěn)步推進租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地。

同時，2023年上半年，中國人民銀行、原中國銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》（以下簡稱“《征求意見稿》”），為租賃住房的投資、開發(fā)、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。

銀行層面也有諸多積極舉措。如2017年中國建設(shè)銀行推出住房租賃戰(zhàn)略，經(jīng)過6年時間推進住房租賃戰(zhàn)略的探索實踐，覆蓋股權(quán)投資、融資支持、管理運營、REITs發(fā)行的“投融管退”住房服務(wù)新體系。其中，在融資環(huán)節(jié)，截至2023年5月，該行公司類住房租賃貸款余額超2900億元，支持住房租賃企業(yè)超1500家，支持籌集小戶型、低租金房源超100萬套（間）。在管理環(huán)節(jié)，建信住房“CCB建融家園”平臺的企業(yè)用戶達1.6萬戶，個人用戶超4600萬戶。建信住房管理的“CCB建融家園”長租社區(qū)開業(yè)運營超過200個，并支持住建部門打造的全國保障性租賃住房App在200余個城市上線，公租房App推廣至100余個城市。

記者從興業(yè)銀行青島分行了解到，針對不同租賃業(yè)務(wù)場景，提供新建類貸款、購置類貸款、裝修改造類貸款等六大產(chǎn)品；同時，為保障性租賃住房主體提供債券承投、私募永續(xù)債等投行服務(wù)，拓寬融資渠道。截至7月末，該分行住房租賃貸款余額28.16億元，較年初新增24.79億元。

興業(yè)銀行青島分行相關(guān)負責(zé)人告訴記者，《征求意見稿》等政策進一步加強了對住房租賃市場的金融支持力度，有利于拓寬住房租賃企業(yè)的融資渠道，降低融資成本，使得租賃住房項目更能夠“算得過來賬”，從而提升住房租賃企業(yè)的投資運營積極性，促進住房租賃市場快速健康發(fā)展。

吸引社會配套資金

談及金融機構(gòu)深入住房租賃市場時需要解決哪些問題，關(guān)榮雪認為，一是要通過引入多種金融產(chǎn)品，為租房群體提供更多的金融支持，以緩解居民尤其是青年人群租房難壓力；二是適度減輕租戶或租賃企業(yè)的運營成本壓力和提高租房租賃企業(yè)運營穩(wěn)定性；三是加快保障性租賃市場的供應(yīng)與建設(shè)工作，推動“租購并舉”。

從建設(shè)銀行的創(chuàng)新實踐看，在股權(quán)投資環(huán)節(jié)，2022年該行獲批設(shè)立國內(nèi)首支住房租賃基金——建信住房租賃基金，用于收購房企自持住宅、商辦物業(yè)、低成本租賃用地項目等存量資產(chǎn)并改造為租賃住房。截至2023年5月末，建信住房租賃基金已簽約收購協(xié)議項目20個，總資產(chǎn)規(guī)模87億元，并與萬科集團及北京、重慶、天津等地主體設(shè)立子基金4支。在融資支持環(huán)節(jié)，該行針對住房租賃行業(yè)特點優(yōu)化貸款產(chǎn)品和服務(wù)，滿足住房租賃項目建設(shè)、收購、運營全周期融資需求。在管理運營環(huán)節(jié)，該行依托線上平臺系統(tǒng)及線下長租社區(qū)場景，提升客戶觸達和金融服務(wù)能力。在REITs上市環(huán)節(jié)，積極參與保障性租賃住房公募REITs試點，配套提供多元化服務(wù)。

關(guān)榮雪認為，針對住房租賃市場的金融創(chuàng)新，主要可以從三條路徑發(fā)力：一是加強住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新；二是拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具、公司債券、企業(yè)債券等；除此之外，也要加強和完善住房租賃金融管理等。

“住房租賃市場主要是圍繞投、融、建、管、退五個環(huán)節(jié)進行，因此需要創(chuàng)新政策支持力度。由于建設(shè)成本高，可以考慮政策支持盤活存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)租賃的方式，降低建設(shè)成本；同時，也要加大政策專項基金的投入力度，吸引社會配套資金。在資產(chǎn)證券化方面，需要加快推進的進度，并不斷完善我國的相關(guān)法律法規(guī)，考慮到現(xiàn)實運營期限較長，可以考慮配套的Pre-REITs 的模式。”宋紅衛(wèi)建議道。

（編輯：朱紫云 校對：劉軍）

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