5月的成都樓市可謂熱鬧，先是發(fā)布“516”新政；隨后在月底這一天，又一次性放松資格、限購、限售、貸款等多維度政策。

從“531”新政發(fā)布至今，已經(jīng)過去一周多時間，其影響面已經(jīng)開始慢慢顯露，無論是新房還是二手，都用行動給出了反應(yīng)。

掛牌量價激增，滿五市場維持穩(wěn)定

我們觀察了新政后一周的二手房各項指標。

反應(yīng)最明顯的要屬供應(yīng)端。新政發(fā)布數(shù)日，二手房掛牌量直接激增近萬套。截止6月12日，貝殼的掛牌量已經(jīng)高達161710套。

另外，需求量也在慢慢轉(zhuǎn)化。根據(jù)市場反饋，在5月31日新政發(fā)布后，無論是帶看量還是成交量，都有提升。

首先是帶看量，購房通詢問部分中介后發(fā)現(xiàn)，大部分都有明顯的增長，“端午節(jié)三天基本沒有停止過帶看”。

成交量增加，集中出現(xiàn)在端午節(jié)前后。從諸葛找房統(tǒng)計的日成交數(shù)據(jù)可以看到，節(jié)后的工作日均單日成交破500套，普遍超新房，這在往年是不多見的。

（6月12日，諸葛找房日成交量）

6月3日，路邊社曾流傳過一張“貝殼簽約中心爆滿”的預(yù)約頁面截圖?？梢娫谛抡l(fā)布之初，簽約火熱的跡象就已顯露。

與房源數(shù)據(jù)相比，價格端口的反應(yīng)卻出現(xiàn)了分化：一些“提前免稅”和投機賣家趁勢漲價，漲價出手的房源明顯增多。數(shù)據(jù)顯示，新政首日漲價房源猛漲超600套，隨后穩(wěn)定在日均漲價300套，新政前降價房源數(shù)量日均不過百十套。（下圖為今年4月份截圖）

（2022年4月份，諸葛找房漲跌房源量）

當然，有漲價自然也有房東借機脫手，變現(xiàn)離場。在漲價潮的同時，降價房源仍舊穩(wěn)定日均1200+的數(shù)據(jù)。

整體來看，新政帶來的驅(qū)動力仍是向上走的。據(jù)冰山指數(shù)信息，6月第1周，成都二手房掛牌價環(huán)比上漲14%，位于全國前列。

（冰山指數(shù)全國房價漲幅分析）

【資料圖】

當然，掛牌量價“跳漲”并不等于房價“跳漲”。畢竟在新政后的這段時間內(nèi)，市場情緒化還是相對嚴重的。

引用冰山指數(shù)的結(jié)論，“成都月環(huán)比跳漲主要還是因為二手房價格政策弱化，實際橫盤，預(yù)計下周數(shù)據(jù)會恢復(fù)正常?！?/p>

成交價格方面，暫無權(quán)威數(shù)據(jù)公示，但我們從中介處獲悉，目前整體應(yīng)該相對穩(wěn)定的，“成交價格上漲的主要是滿二未滿五房源，畢竟確實免了幾十萬。”

至于原本就滿五的房源，除開投機的房東，整體價格變化或許不大，“如果個別滿五小區(qū)有漲幅，有可能是小區(qū)內(nèi)部的未滿五房源漲了一波?！?/p>

綜合來看，接下來購房者的選擇面不少，加上貸款環(huán)境寬松，的確是個上車的窗口期。

至于房東漲價還是降價，無法評判。不過以目前的供應(yīng)量來看，如果急于出手，以價換量縮短周期，不失為一個選擇。

新房市場分化加劇，主城多項目門庭若市

與二手房市場的整體向好不同，新房市場在新政后呈現(xiàn)出明顯的“冰火兩重天”。

向陽的一面是一二圈層，受購房資格的放松，成都一二圈層在新政后吸引了大批外來資格的流入。

限購與限售的放寬，加上此前執(zhí)行的無房資格認定時間縮短，也將許多普通家庭“升格”為無房家庭。

這一批購房者在新政后展示了相當?shù)馁徺I欲望，在小長假期間，多個售樓部門庭若市：天府新區(qū)的奧園麓語one，在小長假期間單日銷售額破5000萬元；錦江區(qū)的綠城鳳棲鷺鳴，來訪與成交雙抬；新都區(qū)的潤揚觀瀾鷺島，端午期間來訪提升30%......

期間，有甲方相關(guān)人員表示，“來訪的很多客戶暫時沒法購買，都需換房騰資格”，可見新政的確釋放了一部分購房需求。

向陰的一面則是三圈層，雖然放開了購房資格與購房套數(shù)，但是主城更強的吸引力，反而拆走了三圈層不少購買力。

據(jù)住建備案數(shù)據(jù)顯示，近3周三圈層的新房成交量都處于下滑狀態(tài)，在二手房市場同樣如此。

（6月12日，成都購房通統(tǒng)計自官方的成交數(shù)據(jù)）

此前有媒體做過相關(guān)報道，有三圈層項目表示，“有不少原本的蓄客，都因為有主城購房資格后被迫流失了”。

并不意外，因為購買力向主城挪移是個恒定的原則，隨著樓市的發(fā)展，分化格局加劇也不無可能。

成都樓市穩(wěn)中有進，后市值得期待

新政效應(yīng)還在慢慢顯現(xiàn)，短短幾天的市場表現(xiàn)自然無法預(yù)測后市如何，但有一點是肯定的：新政會對成都樓市的穩(wěn)中有漲起到積極作用。

但要說市場、房價能取得猛烈的上抬，還是不太可能的，在過去的一兩年間，樓市遇冷更多是因為各方面的環(huán)境變化導(dǎo)致購房預(yù)期的改變，“不是不買，而是觀望好久下手”。

隨著信貸、政策等多方面的逐步松綁，購房者預(yù)期開始回歸，寬松的市場環(huán)境，則營造了一個適合下手的買賣窗口。

這個結(jié)論，從成交趨勢中可以體現(xiàn)：今年來隨著環(huán)境的逐步改變，成交市場整體穩(wěn)中有進，其中的數(shù)次增長剛好契合數(shù)月間針對信貸、政策的幾次調(diào)整。

（6月12日，成都購房通統(tǒng)計自官方的成交數(shù)據(jù)）

那么，對于接下來的市場發(fā)展方向，你有什么看法嗎？

本文主筆︱拾一︱購房通 出品

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