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來源：金融界

固收 | 張偉

償債高峰對地產(chǎn)債影響幾何

7月房企將迎來第二個償債高峰期。截至6月24日，3季度房企境內(nèi)債到期規(guī)模合計1293億元，為全年償債高峰期。其中7月房企到期壓力大，當(dāng)月到期規(guī)模576.7億元，其中43.5億元債券進入回售期，7.3億元需提前兌付。境外債方面，3季度房企境外債到期規(guī)模合計107.1億美元，償債壓力較2季度有所緩解。其中7月房企到期56.1億美元。

北京城建、金地、珠江實業(yè)、華潤置地和上海臨港境內(nèi)債到期規(guī)模最大，分別到期58億元、44.7億元、20億元、20億元和20億元，多家房企3季度到期債券集中在7月償還。境外債方面，多數(shù)房企3季度到期債集中在7月兌付。碧桂園到期規(guī)模最大，6.8億美元。

近期快速改善的地產(chǎn)銷售難以持續(xù)，后續(xù)將回到緩慢改善，短期對于房企現(xiàn)金流的改善還不明顯。近半個月，地產(chǎn)銷售面積快速改善，但上海、青島等城市的地產(chǎn)改善持續(xù)性還需要觀察。預(yù)計后續(xù)地產(chǎn)銷售將回到低斜率改善的軌道。短期內(nèi)對房企現(xiàn)金流的改善作用還不明顯。

地產(chǎn)債凈融資規(guī)模雖然有所回升，但房企發(fā)債依然不暢，7月償債存在資金缺口。2022年1、2季度，地產(chǎn)債凈融資規(guī)模為216.2億元和367億元，月均凈融資規(guī)模100億元左右。凈融資規(guī)模雖然回升，但主要系上半年到期規(guī)模較少所致，地產(chǎn)債發(fā)行仍然不順暢。1、2季度地方債發(fā)行規(guī)模分別為1308.6億元和1285.5億元，月均發(fā)行規(guī)模為432.3億元。我們假設(shè)7月地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模為450億元，相比7月境內(nèi)、境外債952億元到期規(guī)模，仍然存在資金缺口。 房企信用風(fēng)險仍未釋放完畢。我們將違約主體、評級展望負面主體、主體評級下調(diào)及列入評級觀察主體事件歸為房企負面事件，含同一主體多次涉及負面事件。2022年上半年，房企負面事件不減反增，上半年合計105次，較2021年上半年增加41次。進入3季度，房企面臨集中到期壓力，并且融資和經(jīng)營性現(xiàn)金流改善幅度還有限，這可能會導(dǎo)致房企信用事件的發(fā)生。

償債高峰下部分資質(zhì)偏弱房企仍然面臨出清風(fēng)險，現(xiàn)階段策略偏謹慎，防守為主。若有配置需求，可考慮央企和地方國企地產(chǎn)公司，但仍需對偽國企或項目集中于弱地區(qū)國企進行識別。

風(fēng)險提示：地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)不及預(yù)期，宏觀經(jīng)濟超預(yù)期下行，風(fēng)險事件繼續(xù)傳導(dǎo)

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