截至5月末，全國百城去化周期達(dá)23.3個(gè)月，而西安新房住宅整體去化需38個(gè)月，壓力頗大。

在多重樓市政策松綁助力下，西安樓市庫存壓力或?qū)⒂兴徑?，下半年多個(gè)區(qū)域?qū)⒁詢r(jià)格戰(zhàn)的手段刺激銷售和去化。

>>樓市庫存壓力大 多地出臺(tái)“去庫存”政策

【資料圖】

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，全國100個(gè)典型城市1-5月商品住宅成交面積約1.16億平方米，同比下降51%，較2020年和2019年同期降幅分別達(dá)到24%和38%。

5月份，百城商品住宅庫存量達(dá)6.07億平方米，同比增長5%。截至5月末，百城庫存去化周期達(dá)23.3個(gè)月。雖然比4月末減少了1.3個(gè)月，但整體庫存風(fēng)險(xiǎn)仍很大。

今年3月份以來，全國各地持續(xù)性的穩(wěn)樓市政策出臺(tái)，房地產(chǎn)交易層面有所改善。但是庫存壓力依然出現(xiàn)擴(kuò)大之勢，多個(gè)城市吹響了去庫存的號(hào)角。例如，河南鄭州及信陽、江蘇常熟及泗陽、浙江紹興及寧波奉化等地均祭出“房票”安置政策。

6月20日，鄭州發(fā)布《鄭州大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法（暫行）》明確規(guī)定，征收人比照貨幣安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換政策，將計(jì)劃安置房屋轉(zhuǎn)化為貨幣，以房票形式出具給被征收人，由被征收人自行向參與房票安置工作的房企購買商品房。

值得一提的是，鄭州房票安置辦法中，還附加了不少獎(jiǎng)勵(lì)和優(yōu)惠政策。被征收人選擇房票安置的，安置補(bǔ)償權(quán)益按房屋征收與補(bǔ)償相關(guān)規(guī)定計(jì)算后，由征收人給予安置補(bǔ)償權(quán)益金額8%的獎(jiǎng)勵(lì)，列入房票票面金額，同時(shí)以現(xiàn)金方式獎(jiǎng)勵(lì)3個(gè)月過渡費(fèi)。此外，被征收人使用房票所購商品房，不計(jì)入家庭限購套數(shù)。

>>市場兩極分化 有項(xiàng)目去化率僅為10%

美城機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月，西安（主城區(qū)＋灃東區(qū)域）商品住宅新增供應(yīng)65.67萬平方米，環(huán)比上升18%，同比下降16%；商品住宅銷售面積54.57萬平方米，環(huán)比下降1%，同比下降42%。本月的商品住宅庫存量約2515萬平方米，較上月增加11萬平方米，較去年同期增加232萬平方米。加之本月供應(yīng)量增加，成交有所下降，主要在消化前期庫存，因而西安商品住宅廣義去化周期38個(gè)月，去化周期較上月上升。

從美城機(jī)構(gòu)發(fā)布的今年上半年去化率走勢圖可以看出，二季度西安整體的去化率維持在50%左右，整體去庫存的能力下降，延續(xù)去年10月份開始的疲軟狀態(tài)。3月份，西安市場共18個(gè)項(xiàng)目3589套房源開盤，銷售1871套，整體去化率52%；5月份共16個(gè)項(xiàng)目3221套房源開盤，銷售1819套，整體去化率58%。

值得關(guān)注的是，西安市場處于兩極分化的狀態(tài)。在6月份新開盤的項(xiàng)目中，有項(xiàng)目百分百去化，也有項(xiàng)目去化率僅有10%左右。比如，時(shí)隔近兩年加推的金地中央公園項(xiàng)目，推出1185套房源，開盤銷售1076套，去化率為91%。英郡年華國際社區(qū)洋房產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢明顯，總價(jià)可控，開盤即售罄。而高鐵新城板塊的隆源國際城項(xiàng)目雖然價(jià)格有優(yōu)勢，但是依然僅有11%的去化率。

隨著西安樓市新政出臺(tái)，整體來看，客戶置業(yè)情緒處于修復(fù)期，整體市場逐步向好，當(dāng)下房企的發(fā)力點(diǎn)仍將是以“促銷售、促回款”為主。政策出臺(tái)短期內(nèi)，對(duì)需求有明顯帶動(dòng)，預(yù)計(jì)市場將出現(xiàn)量價(jià)反彈。

從全國整體樓市趨勢來看，根據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，包括上海、西寧、長春、濟(jì)南、北京、青島、深圳、蘇州、成都和西安10個(gè)城市，新房成交環(huán)比增速拉升相對(duì)較快。

>>7月份主城區(qū)項(xiàng)目去化或?qū)⒅饾u好轉(zhuǎn)

西安樓市在經(jīng)歷了半年的沉寂之后，去庫存周期也相應(yīng)拉長，在多重救市政策助力下，下半年西安樓市的銷售去化會(huì)怎么發(fā)展？

西安房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師朱郁認(rèn)為，在5·28之后，政策的周期性帶來了一些變化。預(yù)計(jì)在7月份之后，主城區(qū)項(xiàng)目的去化率會(huì)逐漸好轉(zhuǎn)，這與未來一兩個(gè)月的供應(yīng)產(chǎn)品、供應(yīng)量和價(jià)格有一定的關(guān)系。而外圍區(qū)域的庫存量相對(duì)更大一些，讓本來就不理想的去化雪上加霜。會(huì)在一定區(qū)域形成畸形競爭，最明顯的就是不同方式的降價(jià)行為，這個(gè)在民營房企的項(xiàng)目上會(huì)更明顯一些。

沈視樓市主理人沈瑋認(rèn)為，西安樓市的區(qū)域分化現(xiàn)狀還將保持一段時(shí)間，就區(qū)域本身而言，在供大于求的情況下，價(jià)格又比較高，去化是有難度的，未來將會(huì)以越來越大的優(yōu)惠變相降價(jià)刺激銷售。個(gè)別區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)兩成首付、降低利率、放松房審等政策加快項(xiàng)目去化，例如，高陵、西咸、臨潼等。即使在高新也會(huì)出現(xiàn)打價(jià)格戰(zhàn)的方式加速去化。 華商報(bào)記者 杜蒙

標(biāo)簽： 樓市庫存壓力大 有項(xiàng)目去化率僅為10% 或迎來價(jià)格戰(zhàn)