新手死于追高，老手死于抄底。

(相關(guān)資料圖)

這句話用來形容當(dāng)年的幾大地產(chǎn)弄潮兒，再合適不過。

2017年，到處“買買買”的萬達(dá)感到不妙，總債務(wù)高達(dá)6000億，可謂泰山壓頂，而跑遍大半個(gè)地球買回來的資產(chǎn)，卻并沒有收到預(yù)期的效益。

屋漏偏逢連夜雨，國家對于狂飆的地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管層層加碼，最終迫使老王做出決定，斷臂求生，賣賣賣。

于是，萬達(dá)史上最大的甩賣行動開始了。最著名的一個(gè)交易，是融創(chuàng)和富力一共650億的接盤，萬達(dá)將13個(gè)文旅城資產(chǎn)、77家酒店打包賤賣，據(jù)說當(dāng)時(shí)談判的會議室里，傳出了一陣摔杯子的聲音……

那時(shí)，可能是老王最黑暗的時(shí)刻了。后來，老王再也沒在自己公司的年會上唱歌，也不去國外大學(xué)演講。

直到去年。

01

老王殺回來了

2022年，國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)壓力依然很大，但有一些消息令人振奮。

首先是李嘉誠旗下的和記黃埔，5月份參加廣州2022年首輪集中供地拍賣，具體項(xiàng)目是位于白云區(qū)空港大道一幅熱門地塊，雖然最終被中海地產(chǎn)拿下，但時(shí)隔10年之后再次參與國內(nèi)買地，令到市場瘋狂想象，李超人要?dú)⒒貎?nèi)地，房地產(chǎn)要觸底回升了。

有這個(gè)想法的，并不止于市場投資者，另一位低調(diào)許久的大人物，萬達(dá)王健林，同樣動作頻頻，從當(dāng)初的“賣賣賣”變成“買買買”。

8月4日，中融信托轉(zhuǎn)讓赤峰萬達(dá)地產(chǎn)發(fā)展有限公司約49%股份，萬達(dá)地產(chǎn)接盤；

8月11日，萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)接盤中融信托肇慶鼎湖萬達(dá)地產(chǎn)35%股權(quán)。

除了收回自己項(xiàng)目的股權(quán)，萬達(dá)還化身“白衣騎士”，拯救水深火熱的同行。

1月，萬達(dá)買下遼寧葫蘆島興隆大家庭商業(yè)集團(tuán)爛尾的項(xiàng)目，擬改營為葫蘆島萬達(dá)廣場。

2月，山西忻州市田森商務(wù)服務(wù)有限公司發(fā)布告知函稱，忻州田森匯項(xiàng)目與萬達(dá)商業(yè)集團(tuán)正式簽訂托管協(xié)議，萬達(dá)商業(yè)集團(tuán)將于3月正式全面接管項(xiàng)目，計(jì)劃于2022年7月開業(yè)。

3月28日，萬達(dá)與鑫苑簽下戰(zhàn)略合作協(xié)議，鑫苑旗下多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)交給萬達(dá)經(jīng)營托管。

4月1日，建業(yè)向媒體發(fā)布通稿信息顯示，建業(yè)將全部商業(yè)項(xiàng)目以整體運(yùn)營管理模式與珠海萬達(dá)合作。

4月19日，萬達(dá)商管就已官宣拿下了北京SOLANA藍(lán)色港灣和北京五棵松卓展購物中心的整體經(jīng)營管理權(quán)。

5月，藍(lán)色港灣管理權(quán)將全面移交給萬達(dá)，為期20年，五棵松卓展購物中心也順勢更名為北京五棵松萬達(dá)廣場，計(jì)劃打造第四代萬達(dá)廣場全國旗艦產(chǎn)品；

7月，萬達(dá)接手合肥知名爛尾項(xiàng)目—萬泓中心。

整個(gè)2022年，萬達(dá)先后接盤數(shù)十項(xiàng)資產(chǎn)。同年，萬達(dá)也不斷接觸AMC機(jī)構(gòu)，老王對于介入地產(chǎn)項(xiàng)目的興趣有增無減。

和李嘉誠只是蜻蜓點(diǎn)水式地參與一下拍地不同，王健林才是真金白銀地抄底國內(nèi)房地產(chǎn)。

02

抄錯(cuò)了？

從國家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)行業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2022年確實(shí)處在多年來的低位。

開發(fā)方面，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約13.29萬億元，比上年下降10.0%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積約90.50億平方米，比上年下降7.2%；房屋新開工面積約12.06億平方米，下降39.4%；房屋竣工面積8.62億平方米，下降15.0%。

銷售方面，商品房銷售面積約13.58億平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%；商品房銷售額約13.33萬億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。截至2022年末，商品房待售面積約5.64億平方米，比上年增長10.5%，其中住宅待售面積增長18.4%。

考慮到房地產(chǎn)雖然飽受詬病，但其在整個(gè)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度依然很大，所以抄底的聲音不絕于耳。今年年初，因?yàn)槊芗恼咧С郑康禺a(chǎn)確實(shí)有過一輪反彈，甚至令市場看到反轉(zhuǎn)曙光，但等到行業(yè)數(shù)據(jù)出來，并沒有什么驚喜。

1—4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%；其中住宅投資27072億元，下降4.9%。

前4月，商品房銷售同比下滑0.4%，頭部房企的銷售數(shù)據(jù)也是綠得多，紅的少。

這種情況下，壓力自然就傳導(dǎo)到去年大肆抄底的萬達(dá)身上。

首先是還債，有媒體就爆料稱，萬達(dá)境外有三筆總計(jì)13億美元（約合90億人民幣）的銀行貸款，合同約定若珠海萬達(dá)商管未能在2023年5月8日前完成赴港上市，而大多數(shù)貸款行（按出資份額占比合計(jì)超過66.67%）要求萬達(dá)還款，則萬達(dá)需要?dú)w還貸款存量本金及對應(yīng)的利息。

除了正常的償債問題，還有上市融資所涉及的問題。

2014年，萬達(dá)登陸港交所，但2016年退市，轉(zhuǎn)為謀求在A股上市。當(dāng)年正值地產(chǎn)盛世，港股地產(chǎn)股的估值普遍低于A股，地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)投A股很正常，但A股上市之路并沒有想象中容易，特別是2017年后國家加強(qiáng)了對房地產(chǎn)的監(jiān)管和調(diào)控，房企上市門檻變高，導(dǎo)致了像萬達(dá)這類公司，躊躇滿志回歸A股，但最終卻未能如愿，另一家地產(chǎn)大佬恒大也是如此。于是，重投港股就成了唯一的選擇。

2021年3月，萬達(dá)正式撤回A股上市申請，并啟動了赴港上市計(jì)劃。2021年10月21日，萬達(dá)首度遞交招股書，但招股書于2022年4月21日失效，2022年4月22日二次遞交招股書，后于2022年10月21日失效；隨后于2022年10月25日三度提交了招股書，現(xiàn)在已經(jīng)失效。

市場上普遍預(yù)計(jì)，萬達(dá)很快會第四度遞交招股書，因?yàn)檎娴闹绷恕?/p>

公開資料顯示，上市前的Pre-IPO融資中，萬達(dá)合共籌集468億港元，是當(dāng)年最大規(guī)模的上市前融資之一，太盟投資集團(tuán)(PAG)領(lǐng)投共28億美元。除此之外，投資者還包括碧桂園、騰訊、螞蟻金服、中信資本、珠海國資委等22家機(jī)構(gòu)。萬達(dá)與上述投資者簽署了有關(guān)上市進(jìn)程的承諾，如果萬達(dá)在2023年底前未能完成上市工作，萬達(dá)有義務(wù)向Pre-IPO投資者回購股份。

而從萬達(dá)的招股書上看，2022年上半年的現(xiàn)金儲備只有158億人民幣，壓力不可謂不大。

總之一句話，什么都要錢，萬達(dá)正面臨著2017年以來又一次艱難時(shí)刻。

03

再來一次斷臂求生

今天，有媒體報(bào)道，萬達(dá)計(jì)劃出售旗下20家購物中心，售價(jià)在7-8億之間。如果屬實(shí)，大概能夠回籠140-160億的資金。

除了重演一下2017年的“賣賣賣”，還傳出萬達(dá)下個(gè)月將大幅裁員，比例在30%左右，同時(shí)通過質(zhì)押融資、減持套現(xiàn)等方式，開源節(jié)流。

但是，在現(xiàn)金流壓力面前，這些動作又能有多大效果？

據(jù)萬達(dá)自己披露的數(shù)據(jù)，公司在建的萬達(dá)廣場187個(gè)，商業(yè)面積2195萬平方米。考慮到現(xiàn)在的宏觀環(huán)境，手里還有這么多的在建項(xiàng)目，看來外界擔(dān)憂的萬達(dá)流動性問題，真不是空穴來風(fēng)。雖然萬達(dá)2017年之后轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，項(xiàng)目建設(shè)資金并非自己掏腰包，而是用別人的錢干自己的事，但現(xiàn)在的環(huán)境，別人的錢也不是那么好拿的，萬一出現(xiàn)建設(shè)資金斷裂，項(xiàng)目就很可能成為L尾項(xiàng)目。

回顧當(dāng)年融創(chuàng)和富力，高位接盤萬達(dá)資產(chǎn)，最后隕落，不禁令人唏噓不已。據(jù)說當(dāng)時(shí)兩家公司都認(rèn)為自己撿了個(gè)大大的便宜，沒成想，很快就被帶到坑里去。雖然不能把鍋全部甩給接盤萬達(dá)這個(gè)事，最大的原因還是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)告別高增長，進(jìn)入下行階段。

但無可否認(rèn)的是，盲目追高，多半會以慘淡收場。哪怕剛開始嘗到一點(diǎn)甜頭，但用不了多久，一切都會被打回原形。而和盲目追高對應(yīng)的，則是盲目抄底。某程度上，盲目抄底的損害，可能比追高更大。

投資的世界，一步錯(cuò)，步步錯(cuò)，一著不慎，滿盤皆輸。

說到這里，不得不提及另一個(gè)萬字頭的地產(chǎn)公司--萬科。

去年6月28日的萬科股東大會，郁亮也說過，樓市已經(jīng)觸底，但他同時(shí)說“恢復(fù)是一個(gè)緩慢和溫和的過程”。

現(xiàn)在看來，這個(gè)判斷確實(shí)有理。

其實(shí)，要論眼光，王健林并不差，甚至比郁亮還要早。因?yàn)?018年郁亮才喊出“活下去”，但老王2017年就已經(jīng)通過斷臂求生躲過一劫。

不同的，明明出坑了，老王卻不甘寂寞，重新殺了回來，我們無法得知去年為何萬達(dá)去抄底這么多項(xiàng)目，當(dāng)中可能有其他不得已的因素，但如果單純地認(rèn)為抄底時(shí)機(jī)到了，那只能說方向看錯(cuò)了。

04

結(jié)語

其實(shí)，任何一個(gè)行業(yè)，都有高有低。當(dāng)初如何瘋狂，之后就可能是同等的落寞。

地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷前面20年的狂飆，無疑已經(jīng)進(jìn)入飽和階段。國家都在全力轉(zhuǎn)向新的更高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，在這種情況下，再去幻想回到當(dāng)初，是不切實(shí)際的。當(dāng)然，跌得足夠多，會存在抄底機(jī)會，但底部在哪里，又有誰說得清？

地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過過去一年多的下行，追高問題已經(jīng)不存在，擔(dān)心的應(yīng)該是抄底會不會抄在半山腰，切忌因?yàn)檫^于樂觀而使自己陷入困境中。

關(guān)于萬達(dá)，種種的跡象都表明，它可能要再一次斷臂求生。

至于結(jié)果如何，我們只能祝愿老王再力挽狂瀾一次。

畢竟，他曾經(jīng)做到過。

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