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(資料圖)

6月8日至10日，安徽4家房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會負責(zé)人及當?shù)匾患腋咝７康禺a(chǎn)研究所教授，一行6人組團到海南調(diào)研考察現(xiàn)房銷售情況。

“我們受安徽省住建廳委托，來海南了解現(xiàn)房銷售情況?！?月9日上午，安徽省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長王晉南等在座談會上，向海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會等方面介紹他們此行的目的。

2020年3月7日后，海南新出讓土地建設(shè)的商品住宅項目均實行現(xiàn)房銷售制度。為此，海南成為全國首個省級出臺現(xiàn)房銷售政策的省份。今年2月，安徽省住建廳相關(guān)負責(zé)人向當?shù)孛襟w透露，2023年安徽將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點。

座談會上，海南方面認為，實行現(xiàn)房銷售制度對于購房人而言，是從期房到現(xiàn)房購買方式的轉(zhuǎn)變，即“所見即所得”，避免因項目爛尾而造成購房風(fēng)險；對于整個房地產(chǎn)行業(yè)而言，不僅開發(fā)商資金壓力加大，而且對整個房地產(chǎn)住宅類產(chǎn)業(yè)鏈提出了更高的要求。

海南方面建議，一個區(qū)域要實行現(xiàn)房銷售制度，要根據(jù)當?shù)貥鞘谢钴S度及庫存量實際情況，因地制宜制定相關(guān)政策，對不同區(qū)域、不同項目進行分類實施，并且相應(yīng)政策是一個不斷修正的過程。

有房地產(chǎn)專家表示，由于房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性，預(yù)售的期房銷售制度向現(xiàn)售的成品房銷售制度轉(zhuǎn)變不會一蹴而就那樣簡單，要一步步試點成功后才能推廣。

安徽啟動現(xiàn)房銷售試點

安徽省房協(xié)等考察海南現(xiàn)房銷售情況。陳標志/攝

“海南現(xiàn)房銷售的主要做法和實施情況”“現(xiàn)房銷售能否根據(jù)業(yè)主要求定制化裝修或毛坯交付、能否接受業(yè)主預(yù)訂商品房（預(yù)付款）”……

6月9日上午的座談會，安徽省房協(xié)向海南省房協(xié)連拋8個問題，希望能得到全面及技術(shù)性解答。中國房地產(chǎn)報記者從會上了解到，該8個問題已經(jīng)涵蓋了政策釋義、市場供給及社會反響等多層面。

6月8日至10日，安徽省房協(xié)、合肥市房協(xié)、阜陽市房協(xié)、亳州市房協(xié)及合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所的相關(guān)負責(zé)人，組團專程從安徽趕到海南，開展現(xiàn)房銷售的調(diào)研考察。

今年2月6日，安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，安徽省住建廳相關(guān)負責(zé)人向當?shù)孛襟w透露，2023年安徽將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點。

記者了解到，安徽省開展現(xiàn)房銷售試點的明顯信號，其實在去年兩宗國有建設(shè)用地出讓公告中，就已有明確的體現(xiàn)。

據(jù)安徽當?shù)孛襟w“大皖新聞”報道，早在2022年合肥市第三次土地集中出讓公告中，蜀山區(qū)一宗71.41畝的商住用地明確要求精裝現(xiàn)房銷售。但遺憾的是，該地塊在是年9月土地使用權(quán)拍賣中流拍。

2022年12月，合肥市進行第四次土地集中供應(yīng)，上述該地塊經(jīng)調(diào)整規(guī)劃后重新出讓。前后兩次供地中，較為明顯的變化就是將原“精裝修交付”限制條件進行了刪除，但“現(xiàn)房銷售”依然是該地塊出讓的前置條件之一。在此次合肥市土地集中供應(yīng)中，安徽偉星置業(yè)有限公司以總價約16億元競得該地塊。

與上述地塊一起出讓的，還有合肥市包河區(qū)一宗26.4畝“現(xiàn)房銷售”地塊，六安市鴻裕置業(yè)有限公司以約5.26億元競得。

值得注意的是，上述兩宗要求“現(xiàn)房銷售”地塊，在出讓中均實行最高限價，且兩地塊建設(shè)的商品房不設(shè)商品住宅最高備案限價及樓層差價限制。另外，開發(fā)企業(yè)須在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂后8個月內(nèi)開工建設(shè)，并在開工建設(shè)后2年內(nèi)竣工。

根據(jù)供地要求，上述房地產(chǎn)項目的商品住宅需要采用裝配式建筑技術(shù)，裝配率不低于50%。

記者了解到，按照地塊開發(fā)建設(shè)周期，上述兩地塊建設(shè)的商品住宅，將在2025年前后竣工并上市銷售。

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海南“現(xiàn)房銷售”項目已上市

安徽省房地產(chǎn)專家海口實地考察現(xiàn)房銷售項目。

“今年安徽省將鼓勵各市區(qū)開展現(xiàn)房銷售試點，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?！?月9日，安徽省住建廳相關(guān)負責(zé)人再次接受當?shù)孛襟w采訪時表示，合肥市已經(jīng)開展相關(guān)試點，今年將在穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制的基礎(chǔ)上，因地制宜鼓勵各地市開展現(xiàn)房銷售試點。

鑒于此，6月8日至10日，安徽省房協(xié)等房地產(chǎn)專家、教授一行6人，赴海南調(diào)研考察現(xiàn)房銷售情況，借鑒海南經(jīng)驗。

“相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)曾批示，要求加對強現(xiàn)房銷售的研究，安徽省住建廳將這個任務(wù)交給了我們房協(xié)，要進行專題研究。”6月9日上午，安徽省房協(xié)副秘書長王晉南向海南省房協(xié)負責(zé)人及房企代表表示，他們一行抱著學(xué)習(xí)的態(tài)度，向兄弟省份借鑒成功經(jīng)驗。

據(jù)了解，2020年3月7日，海南對外發(fā)布樓市新政——海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》。該通知包括3個方面的內(nèi)容：創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房、實行本地居民多套住房限購政策（限購兩套），以及商品住房現(xiàn)房銷售制度。

在實行現(xiàn)房銷售制度上，該通知明確表示，自3月8日起，全省新出讓土地建設(shè)的商品住宅項目均實行現(xiàn)房銷售制度。為此，海南也成為全國首個省級出臺現(xiàn)房銷售政策的省份。

“2017年5月22日，海南省住建廳正式公布《海南省商品住宅全裝修管理辦法（試行），對商品住宅的全裝修進行了相關(guān)要求?！焙Ｄ鲜》繀f(xié)秘書長王路介紹，該辦法中明確規(guī)定，全省2017年7月1日（含）后取得施工許可證的商品住宅工程實行全裝修。

王路稱，海南在2020年3月7日發(fā)布現(xiàn)房銷售政策，此后出讓的商品住宅用地都要實行現(xiàn)房銷售制度，即市場化的商品住宅和安居型商品房。

“一個房地產(chǎn)項目正常的開發(fā)周期是18個月至24個月?！蓖趼方榻B，海南實行現(xiàn)房銷售制度至今已經(jīng)過去了3年多時間，這批“趕趟”的現(xiàn)房銷售住宅項目，已從去年開始陸續(xù)上市。

記者從本次座談會上了解到，據(jù)不完全統(tǒng)計，海南現(xiàn)房銷售政策發(fā)布后，全省出讓的商品住宅用地55宗、378.26萬平方米（合計5673.9畝）。目前在售項目，包括華潤潤山府1320套、15.02萬平方米，中海匯德里688套、9.37萬平方米。

售罄的項目有華潤時光里，上市房源595套、7.28萬平方米；未入市的項目有元壟望品、中海明德里、招商雍華府等項目等。

現(xiàn)房銷售的兩端

海南實行現(xiàn)房銷售制度已3年。陳標志/攝

“從市場角度來講，實行現(xiàn)房銷售政策不是一個簡單銷售時間節(jié)點的問題，實際上是對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈提出了更高的要求?！蓖趼繁硎?，實行現(xiàn)房銷售制度，一方面，購房者所見到的樣板間，購買的也不再是期房，而是“所見即所得”的實體住宅；另一方面，這對開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈來說，不僅僅是單個開發(fā)商的問題，而是整個住宅類產(chǎn)業(yè)鏈的思考。

王路稱，對開發(fā)商來講，除了對產(chǎn)業(yè)升級要求之外，還有對自己資金能力的預(yù)估及市場的研判?，F(xiàn)房銷售項目相對于原來期房項目而言，資金使用周期差距拉大，即現(xiàn)房銷售項目開發(fā)的資金壓力較大。

他還列舉了一個具體的事例：某開發(fā)商今年1月份在A地和B地同時拿了一塊地，今年6月份，A地的項目已經(jīng)首次開盤；B地的項目還在建設(shè)當中，入市時間要到2024年下半年。

“海南還有一個情況，是實行全域限購政策?！蓖趼贩Q，因為海南大部分房地產(chǎn)項目是依賴島外市場，2018年實行全域限購之后，大部分商品住宅項目只能是在島內(nèi)消化。

“限購、限價及現(xiàn)房銷售的政策疊加，對開發(fā)企業(yè)來說是一個巨大的挑戰(zhàn)。”王路認為，海南房地產(chǎn)主要是?？?、三亞兩地市場，而?？谡嫉饺?0%的市場份額，這兩個城市因為有剛需支撐，銷售情況相對較好，但其他市縣房地產(chǎn)市場庫存量還是較大。

“現(xiàn)房銷售是一個很后置的階段，只有等客戶回款才能把這些壓力消掉?！迸c會房企代表也認為，現(xiàn)房銷售政策背后，給到房企的壓力是巨大的，比如企業(yè)原先可以用到的一些資金杠桿及一些合作等，現(xiàn)在都很難用上。

與會房企代表稱，去年?？谧≌山涣績H為200萬平方米（備案數(shù)據(jù)），這個數(shù)據(jù)反映出，市場遠遠不能化解實際剛性需求的矛盾，造成了供需年度階段性斷檔。他們建議，相對應(yīng)預(yù)售與現(xiàn)房銷售這兩個政策，還應(yīng)該有一個不同的價格預(yù)期，要根據(jù)不同區(qū)域、不同項目的實際進行分類實施，比如是否實行全裝修或精裝修等。

據(jù)介紹，2023年安徽省將穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，結(jié)合城市功能品質(zhì)活力提升、皖北新型城鎮(zhèn)化等戰(zhàn)略，支持就業(yè)創(chuàng)業(yè)人員安居，加強新市民住房保障，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提升住宅工程品質(zhì)，因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

“現(xiàn)房銷售是在商品房預(yù)售制度取得輝煌成就背景下的必然趨勢?！焙戏蕦W(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌此前在接受媒體采訪時表示，由于房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性，預(yù)售的期房銷售制度向現(xiàn)售的成品房銷售制度轉(zhuǎn)變不會一蹴而就那樣簡單，要一步步試點成功后才能推廣。

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