每經(jīng)記者：甄素靜 陳榮浩 每經(jīng)編輯：陳夢妤,孫志成,易啟江

這兩天，一則“賓利與勞斯萊斯車主打架”的視頻在網(wǎng)上引起熱議。

視頻中，一位賓利女司機在生氣地控訴其車位被占1個月之久，并稱自己的車位有買賣合同。從多段視頻中可看出，現(xiàn)場還發(fā)生了肢體沖突，賓利女司機生氣地推搡身邊陪同人員說，開自家賓利來堵占車位的車輛。

6月5日晚間，深圳市國資委官微發(fā)布聲明，針對網(wǎng)民反映“深圳國企書記夫人涉車位糾紛輿情”情況，我委高度重視，正在了解核實。

6月6日，輿情涉及的深振業(yè)董秘回應(yīng)媒體表示，根據(jù)公司初步調(diào)查，車位糾紛中的國企書記確實是深振業(yè)高管張曉中，不過張曉中目前是離異單身狀態(tài)，賓利女車主是張曉中正在交往的對象，不是家屬。

據(jù)中新財經(jīng)，該事件當事人歐陽女士在電話連線時表示，網(wǎng)上的視頻是惡意剪輯。她說，當時長期搶占車位一方，先提起有關(guān)“50輛賓利”的事情，她情緒激動跟著說出來，其實想表達的意思是從賓利俱樂部調(diào)車過來。

6日上午，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到“涉車位糾紛輿情”的寶能公館，身在輿論中心的居民們既緊張又謹慎，都在密切關(guān)注事件發(fā)展?，F(xiàn)場多位居民均表示知道車位糾紛事件，但不予置評。

現(xiàn)場沒被拆除的地鎖 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

記者也聯(lián)系上了當事人賓利車女司機，并向她發(fā)去采訪訴求，但截至發(fā)稿未能得到回復。

事實上，此次寶能公館車位糾紛的重要核心背景，在于開發(fā)商承諾的“買公寓贈車位”，車位使用權(quán)贈與是否合規(guī)合法成為爭議焦點。而開發(fā)商之所以向公寓業(yè)主宣稱“買房送車位”，或許一定程度上與深圳當時的公寓銷售環(huán)境存在關(guān)聯(lián)。

而從更深層次來看寶能公館事件，其實本質(zhì)上觸及的是困擾深圳業(yè)主多年的停車難題，以及車位權(quán)屬問題。

糾紛視頻截圖

6月6日，深振業(yè)A股價跌0.91%，報4.37元，總市值58.99億元。

現(xiàn)場實探：車位分隔擋板已拆事件發(fā)生后，就有知情人士在某微信群內(nèi)發(fā)表言論稱，項目的公寓不好銷售，開發(fā)商把這些停車位送給了公寓的業(yè)主，而糾紛的停車位在住宅樓下，上面沒有掛私人牌，住宅的業(yè)主停在上面，因此就發(fā)生了糾紛。記者在現(xiàn)場了解到，寶能公館共有5棟樓，其中1、2、3棟為住宅區(qū)域，4棟為人才房區(qū)域，5棟為公寓區(qū)域，而停車場共有地下三層，設(shè)計上，各個樓棟之間相連互通?！爱a(chǎn)生糾紛的車位在住宅區(qū)，很長時間以來負三層全部開放，負二負一層封了很多?！弊≌瑓^(qū)業(yè)主孟先生接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，其實寶能公館地下車庫停車位配比是夠的，但車位沒有全部開放的時候會有點緊張。

住宅區(qū)的業(yè)主們苦于區(qū)分“贈送的車位”隔擋板久矣，住宅區(qū)業(yè)主高先生在接受記者面訪時表示，負一負二層沒打通開放時，要開車繞很久到負三層，他們4月時就已經(jīng)在各方溝通了。

6月6日，記者來到地下停車場后看到，孟先生和高先生所說的此前區(qū)分公寓區(qū)停車位和住宅區(qū)停車位的擋板已經(jīng)被全部拆除，兩個區(qū)域的地下停車位已經(jīng)被全部打通，現(xiàn)場還有大量空閑車位，極少量車位上還裝有電子鎖。

公寓業(yè)主羅先生指著一條長車道告訴記者，現(xiàn)在這里可以看到頭，原來這條路半道上是有擋板的，也就是住宅區(qū)域的一部分車位，是被劃分給公寓業(yè)主的。

羅先生說，開發(fā)商原本承諾贈送給他的車位，就在住宅樓棟被隔檔出來的區(qū)域內(nèi)，現(xiàn)在隔檔被拆除后，他的車位被占用，他只能將車臨時停在靠近公寓入口的車位上。

而被傳遍全網(wǎng)的車主糾紛就發(fā)生在擋板被拆去之后。

羅先生說，端午節(jié)假期期間，公寓業(yè)主車位安裝了車位鎖，此后就發(fā)生了住宅區(qū)業(yè)主拆車鎖和賓利車主堵車吵架的事情，羅先生還向記者提供了車位鎖被拆除時的現(xiàn)場視頻。

羅先生表示，他們一共安裝了21個車位鎖，被拆的大概有15個，金額約1萬元上下，他們已經(jīng)報警，要求追究拆地鎖的人法律責任，并且賠償。

以“贈與使用權(quán)”名義銷售停車位？在羅先生看來，他們在車位上安裝車位鎖是有據(jù)可依的。羅先生向記者提供了一份《車位使用權(quán)贈與合同》，合同中項目名稱為寶能公館，甲方為寶能地產(chǎn)控股有限公司，乙方為購買公寓的業(yè)主。合同提到，甲方投資建設(shè)了寶能公館項目小區(qū)地下車位，享有該地下車位的所有權(quán)。乙方為本小區(qū)業(yè)主，為方便乙方停放車輛，甲方同意將上述地下停車場指定車位指定年限的使用權(quán)無償贈與乙方使用。合同中還約定了可使用車位的具體位置，寫明負X層XX號車位。車位贈與乙方使用期限為自車位交付日起至寶能公館5棟公寓土地使用權(quán)期限屆滿日，期滿后，乙方應(yīng)向甲方退還車位，并且合同中還約定，贈送的車位使用權(quán)人可以變更，同時在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，需要將車位一并轉(zhuǎn)讓。合同第九條中約定，乙方轉(zhuǎn)讓車位剩余使用年限或?qū)④囄惶峁┙o第三人使用的，僅能將該車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或提供給本小區(qū)其他業(yè)主；乙方應(yīng)事先就轉(zhuǎn)讓或提供車位給第三人使用事宜向甲方提出申請并獲得甲方書面同意，井由甲方、乙方、受讓方/使用方三方另行簽訂協(xié)議。同時應(yīng)至物業(yè)管理處備案及辦理相關(guān)物業(yè)管理手續(xù)?！焙贤羞€提及，若公寓業(yè)主在使用期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓其所購買的本小區(qū)全部房產(chǎn)，須同時將該車位同時一并轉(zhuǎn)讓給房產(chǎn)的受讓方或本小區(qū)其他業(yè)主。從這份協(xié)議來看，雖然名為使用權(quán)協(xié)議，但內(nèi)容與車位買賣無異。因此，市場上關(guān)于寶能公館以贈與使用權(quán)名義捆綁銷售停車位等質(zhì)疑聲高漲。對于寶能公館停車位屬于哪一種性質(zhì)，是否為銷售許可范圍內(nèi)的車位，以及市場質(zhì)疑等問題，寶能控股品牌相關(guān)負責人李婕在接受記者微信采訪時則表示，我們看到了網(wǎng)上的一些相關(guān)報道和信息。目前政府部門已在關(guān)注，一切以政府后續(xù)相關(guān)發(fā)布為準。目前不便透露更多信息，感謝關(guān)注。對于車位糾紛和管理問題，記者也采訪了物業(yè)工作人員，其表示，領(lǐng)導已經(jīng)就這個事情外出開會，暫時無法回應(yīng)。

車位“使用權(quán)贈與”是否有效？對于車位使用權(quán)贈與合同，住宅區(qū)業(yè)主孟先生說，在深圳買公寓送車位這件事法律是不支持的，從某種意義上講是抱著僥幸心理的。孟先生將事情歸因為寶能，認為寶能操作是不合理的。羅先生則補充：“我們的車位贈與合同是否合法，應(yīng)該由人民法院、住建或規(guī)劃部門說明，不應(yīng)該由住宅區(qū)業(yè)主或律師解釋，他們以此為理由進行的打砸行為已經(jīng)涉嫌刑事犯罪?！?/p>

車位贈與合同 受訪者供圖

事件發(fā)生后，一位上市房企高層人士在與記者的交流中表示，深圳車位糾紛，尤其是人才房、住宅和公寓在一起的，一直存在問題。深圳車位管理和物業(yè)管理規(guī)則跟其他城市不一樣，矛盾根源在于政府制定的規(guī)則不是市場化的，有很多空間。

在該名高層人士看來，該事件深層次原因是深圳的車位管理規(guī)則問題。

那么開發(fā)商贈與的車位合同是否有效？6月6日下午，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師通過微信向記者透露，“開發(fā)商與業(yè)主簽的贈與合同是否有效，得看車位具體屬性。如果車位是開發(fā)商所有的，可以自由處分，是沒問題的。但如果不是，比如是屬于業(yè)主共有的，則開發(fā)商無權(quán)贈與?！?/p>

在王玉臣看來，開發(fā)商能否處分車位，得看車位具體屬性：

（1）符合規(guī)劃的，在銷售許可范圍內(nèi)的車位。這類車位是最規(guī)范的，手續(xù)完備的可以直接辦理產(chǎn)權(quán)證。最典型的標志就是可以和房子一并購買，一并辦理網(wǎng)簽備案，銷售的車位款也要納入監(jiān)管賬戶里。這種車位開發(fā)商可以自由處分，可以銷售，也可以贈與，更可以對外出租。

（2）規(guī)劃上沒有，通過占用車道、綠化或其他公共部分改建的車位。這種也很普遍，開發(fā)商利用小區(qū)業(yè)主公共部分改造而來，一般沒有產(chǎn)權(quán)證，但從相關(guān)法律規(guī)定而言，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當歸屬于業(yè)主共有。這種情況開發(fā)商是無權(quán)處分的，而業(yè)主則共同享有相應(yīng)的處分和收益權(quán)。

（3）人防車位。這種也比較多，產(chǎn)權(quán)歸屬國家，但日常屬于“誰投資誰獲益”。如果人防的投資成本沒有分攤到業(yè)主購房款中，那么使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商日?？梢杂脕韺ν獬鲎猥@利。但是如果分攤到業(yè)主購房款中了，則使用權(quán)歸業(yè)主所有，開發(fā)商就不能再對外出租使用，對外經(jīng)營的收益也應(yīng)當歸于業(yè)主。

另一位不愿署名的律師則向《每日經(jīng)濟新聞》記者表達了不一樣的看法，在他看來，深圳車位的歸屬，存在著一個法律邊界問題。

他提到，深圳早在2020年就起草了《深圳市區(qū)所有建筑物停車位出讓轉(zhuǎn)讓辦法》，對停車位的開發(fā)利用、權(quán)屬確定、權(quán)益轉(zhuǎn)讓等作出了明確規(guī)定。

但由于種種原因一直未“出爐”。

上述律師還提到，深圳關(guān)于車位的糾紛其實不少，但大多通過私下協(xié)商解決，本質(zhì)問題是沒有理清權(quán)屬和法律規(guī)定的權(quán)利界限。在實際操作過程中，很多車位沒有單獨的產(chǎn)權(quán)證，住宅或公寓項目出售的都是車位使用權(quán)，相當于長租，而開發(fā)商在銷售過程中，通常也不會對車位的所有權(quán)/使用權(quán)做出明確說明。

“比如你買了一個車位，被其他人占用，很多人想到的是，你應(yīng)該去法院起訴，讓對方賠償損失。但實際上，這么操作的人并不多，因為你去了，你就得負責舉證這個車位是你的，而一旦你的車位來源不合法，那么你的權(quán)利就不會被保護，反而得不償失，所以很多人寧愿私下解決，而不是通過司法層面解決?！?/p>

記者注意到，2020年12月，《深圳經(jīng)濟特區(qū)停車管理條例（征求意見稿）》發(fā)布，該文件提到：

“對于小區(qū)的停車問題，一直以來，我市對居住區(qū)停車場的權(quán)屬并未作出明確界定，因此，《條例》擬規(guī)定，居住區(qū)的停車管理應(yīng)當充分發(fā)揮業(yè)主自治管理的作用，將停車管理權(quán)交給業(yè)主共同決定，居住區(qū)停車設(shè)施的管理、使用制度，以及收費標準、方式、收益分配等事項由業(yè)主共同決定。還創(chuàng)新規(guī)定設(shè)置便民停車路段，盡量滿足夜間停車需求?！?/p>

從更深層次來看寶能公館事件，其實本質(zhì)上觸及的是困擾深圳業(yè)主多年的停車難題，以及車位權(quán)屬問題。

公開資料顯示，深圳目前小汽車保有量超過350萬輛（2020年底），全市各類停車泊位約240多萬個，停車泊位缺口超過100萬個，近1/3的小汽車無位可停。

據(jù)深圳特區(qū)報報道，“十四五”期間，深圳將再增加100萬個以上停車泊位，全市停車泊位將超過350萬個，基本接近小汽車保有量。同時，深圳市相關(guān)部分正在牽頭修訂《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》，結(jié)合城市開發(fā)密度合理確定停車設(shè)施配建標準，初步估計到2035年，深圳將增加約200萬個居住停車泊位，有效緩解停車難問題。

聚光燈下的寶能公館此次車位糾紛讓寶能公館再次出圈。從地理位置來看，寶能公館地處福田區(qū)農(nóng)林路與建業(yè)三街交匯處，距地鐵7號線農(nóng)林站步行8分鐘，屬于香蜜湖片區(qū)竹子林版塊，實際掛牌價約18萬元/平方米。

值得一提的是，寶能公館所在的香蜜湖區(qū)域，正是深圳豪宅云集的片區(qū)，在該片區(qū)誕生過東?；▓@、香榭里花園、香蜜湖一號等豪宅項目，銷售參考價普遍在1500萬元/套以上。寶能公館住宅部分于2018年年底交房入住，公寓則為今年初交房入住。

寶能公館2公里范圍內(nèi)，處于“香蜜湖—車公廟—金地片區(qū)”產(chǎn)業(yè)廊帶，帶深高學位，醫(yī)療、文體、商業(yè)等基礎(chǔ)配套也較為齊全，包括園博園、深圳市兒童樂園、竹園北社康、暨南大學附屬眼科醫(yī)院等。

寶能公館的公寓銷控表 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，寶能公館過往主要賣過兩個項目，分別是住宅和公寓類產(chǎn)品。

其中，一期和二期為住宅項目，約有1084套房源，車位數(shù)為2110個，2015年9月26日首次開盤，當時開盤均價8.5萬元/平方米，總價在620萬-1190萬元不等。

第三期為公寓項目，又稱寶能公館V-HOUSE，共有約437套，車位數(shù)為668個，項目于2020年5月30日首次開盤，均價在9.8萬元-12.6萬元/平方米，總價在800萬-1600萬元不等。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，目前寶能公館公寓項目的指導價在10.8萬元/平方米，住宅項目的二手房指導價為12.4萬元/平方米，目前住宅項目的普遍掛牌價普遍在18萬元/平方米以上。

記者通過鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)了解到，寶能公館一套5室2廳的158平方米房子，掛牌價2700萬元，折合單價17.09萬元/平方米；一套4房2衛(wèi)的128平方米房子，掛牌價2450萬元，折合單價19.1萬元/平方米。

“贈與車位”背后：深圳公寓沉浮

在寶能公館公寓項目2020年5月入市前，深圳公寓市場就已迎來一輪井噴。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)控統(tǒng)計，2019年深圳新增商務(wù)公寓預(yù)售數(shù)約1.8萬套，同比激增47%，是近10年增幅最大的一年。

深圳商務(wù)公寓計稅方式 來源：貝殼找房

此外，由于公寓存在居住功能差、交易成本高和流動性弱等問題，在“房住不炒”開始深入人心的情況下，投資客入場較為謹慎，市場更青睞低總價低、好上車、易流通的產(chǎn)品。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2015年以來，深圳每年的公寓供應(yīng)量都大于成交量，2018年和2019年，公寓供應(yīng)量銷售量的2倍。

而2018年-2020年間，深圳與公寓相關(guān)的政策頻出，公寓政策從“限制”走向“禁止”，公寓在2020年以后，又一次成為潛在購房者重點關(guān)注的對象。

2018年7月30日，《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)調(diào)控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確，個人、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓，自取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。此外，開發(fā)商在各類新供應(yīng)用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設(shè)的商務(wù)公寓只租不售。

2020年下半年，深圳的公寓市場開始迎來重要轉(zhuǎn)折。

2020年7月31日，《深圳市規(guī)劃和自然資源局、市住房建設(shè)局關(guān)于停止商務(wù)公寓審批的通知》出臺，明確“在全市范圍（含深汕特別合作區(qū)）停止新的商務(wù)公寓項目的規(guī)劃審批和用地出讓方案審批”。

從最初公寓政策放松，到進行限價、到5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓，到2020年宣布停止新的商務(wù)公寓規(guī)劃審批和用地出讓方案審批，2021年刪除相應(yīng)商業(yè)服務(wù)用地適建用途中“商務(wù)公寓”描述，至此，深圳公寓進入存量時代，高門檻、高房價、高需求的市場背景下，商務(wù)公寓再次成為購房者重要承接對象。

記者|甄素靜 陳榮浩編輯|陳夢妤 孫志成 易啟江

校對|何小桃

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