作者：子非魚

01 | 沖上熱搜的鄭州

(資料圖片僅供參考)

鄭州最近有點(diǎn)拉風(fēng)，憑借著兩次“隨意賦紅碼”事件沖上了熱搜，一度淡化了唐山的輿論影響。

當(dāng)然，這不是本篇要討論的重點(diǎn)，本文的重點(diǎn)，是鄭州6月15日發(fā)布的《鄭州市穩(wěn)經(jīng)濟(jì)促增長(zhǎng)政策措施》，提出的45項(xiàng)措施。

這是繼3月份發(fā)布系統(tǒng)性托底樓市以來(lái)，鄭州發(fā)布的第二份全面托底經(jīng)濟(jì)的文件。所不同的是，前一份主要針對(duì)樓市，后一份則全面覆蓋推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條款。

比如文件明確提到，要通過(guò)降低稅收、降低房屋租賃成本、優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境、給予補(bǔ)貼和金融支持等，助力企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，助力經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

其中對(duì)樓市方面的政策有：

第一，鄭州全面落實(shí)首套房貸利率執(zhí)行4.25%的下限標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)二套房首付比例降至40%。

這一條是在執(zhí)行此前央行與銀保監(jiān)會(huì)要求的，對(duì)剛需和改善型需求人群，貸款利率最低可以下浮至基準(zhǔn)線20個(gè)基點(diǎn)的措施。

5月份五年期貸款利率降息至4.45%，意味著各地首套房貸款利率最低可以做到4.25%。目前，有包括鄭州、青島、天津在內(nèi)的20多個(gè)城市，部分銀行的首套房利率降到了4.25%。

降利率和降首付，都是降低購(gòu)房負(fù)擔(dān)的做法，尤其是降利率，可以降低貸款成本，推動(dòng)有效需求上車。

第二，開(kāi)展全市商品房促銷月活動(dòng)，充分利用大學(xué)生畢業(yè)季、人才購(gòu)房補(bǔ)貼擴(kuò)面的有利時(shí)機(jī)，積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行購(gòu)房?jī)?yōu)惠，進(jìn)一步激活市場(chǎng)潛力，提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

這一條，其實(shí)就是鼓勵(lì)房企搞降價(jià)促銷活動(dòng)，以降低總價(jià)的方式，推動(dòng)成交量。

鄭州這條措施和幾天前廣東省地產(chǎn)商會(huì)向廣東省住建廳遞交的一份重要建議異曲同工。

幾天前，根據(jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道，廣東省地產(chǎn)商會(huì)向廣東省住建廳建言：調(diào)整當(dāng)前“一刀切”式的限價(jià)管控。適當(dāng)放寬備案價(jià)限制，建議土地出讓合同中未規(guī)定限價(jià)銷售的項(xiàng)目，可根據(jù)項(xiàng)目及市場(chǎng)實(shí)際情況制定備案價(jià)格。

潛臺(tái)詞是要對(duì)此前一些城市發(fā)布的限跌令進(jìn)行調(diào)整，為房企爭(zhēng)取更大跌幅空間。本號(hào)前幾天的文章，有專門分析。

鄭州和廣東省舉動(dòng)背后，所反映的是，當(dāng)下市場(chǎng)需要給出誠(chéng)意讓價(jià)，才能更好地推動(dòng)成交量。

僅憑現(xiàn)在的降首付、降息以及一些放開(kāi)限購(gòu)限售措施，產(chǎn)生不了多大作用。

6月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的5月份商品房銷量數(shù)據(jù)，就是最有力的佐證。

數(shù)據(jù)顯示，5月份的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷售面積與銷售金額，繼續(xù)探底。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

就鄭州來(lái)說(shuō)，數(shù)據(jù)更不好看。

02 | 托底失敗的中原第一城

人生最失落的事情，是你自信地以為，按照過(guò)去的套路，能夠自信掌控全局，但到最后發(fā)現(xiàn)，什么也掌控不了。

這種感受，當(dāng)下很多拼盡全力托底樓市的城市，最清楚。

在轟轟烈烈、浩浩蕩蕩開(kāi)展托底樓市幾個(gè)月來(lái)，很多城市的成交量依舊在低谷，比如發(fā)布放松調(diào)控措施最多的南京，比如率先全面放開(kāi)限購(gòu)的福州，比如全面放開(kāi)島外限購(gòu)的廈門，等等。

其中鄭州堪稱最典型。這個(gè)中原第一城，在3月份率全國(guó)之先，開(kāi)啟了全面系統(tǒng)性救市。其中還創(chuàng)下了多個(gè)“首個(gè)”。

比如首個(gè)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的大城市，首個(gè)全面重啟貨幣棚改的城市。

然而，效果只維持了不到半個(gè)月。3月1日發(fā)布政策后的一周，成交量有所回升，但后來(lái)的后來(lái)，成交量再度回到了政策發(fā)布之前，甚至比之前還要冷。

從最近幾個(gè)月的數(shù)據(jù)可以一覽無(wú)遺。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月，鄭州新建商品住宅成交6892套，環(huán)比3月下跌11.25%，5月，鄭州新建商品住宅成交4884套，環(huán)比上月繼續(xù)下跌29.14%，同比下跌73.54%。

按照溫鐵軍的論述，這是典型的“市場(chǎng)失靈”，這是鄭州昨天再度發(fā)布托底樓市文件的大背景。

阻斷大家買房的，不僅有yiqing因素，有收入縮水和工作不確定因素，還有庫(kù)存高企、爛尾樓因素。

庫(kù)存方面，克而瑞披露的4月末數(shù)據(jù)顯示，鄭州的庫(kù)存仍在快速增加，4月份環(huán)比增加了14%，同比增加了36%，目前商品房狹義庫(kù)存1369萬(wàn)平方米。

按照當(dāng)前的銷售速度，去化周期高達(dá)34個(gè)月，是全國(guó)26個(gè)去化周期在30個(gè)月以上城市之一。

爛尾樓方面，根據(jù)克而瑞披露的數(shù)據(jù)，截止2021年年末，鄭州的已停工、延期交付問(wèn)題項(xiàng)目套數(shù)位居全國(guó)第四，面積位居全國(guó)第三。

爛尾樓數(shù)量的高企，讓很多人購(gòu)買新房的信心動(dòng)搖。

畢竟買房不是小事，在房?jī)r(jià)高企的現(xiàn)在，普通人買房要挑空好幾個(gè)錢包。一旦不幸買中了爛尾樓，天都要塌了。

更為關(guān)鍵的是，近日被推上熱搜的消息顯示，很多買了爛尾樓的業(yè)主，不僅收不到房子，還被賦予了紅碼。

這種心情，恐怕只有竇娥能夠理解。爛尾樓數(shù)量和爛尾樓事件，必然會(huì)推動(dòng)購(gòu)房者傾向于購(gòu)買二手房。

03 | 鄭州的解決方案

鄭州要想解決當(dāng)下的樓市難題，還得從城市管理與經(jīng)濟(jì)建設(shè)上著手。

不可否認(rèn)，鄭州過(guò)去十年的發(fā)展，非常迅猛，在全國(guó)主要城市經(jīng)濟(jì)增速上，位居全國(guó)前列。

鄭州的GDP從2011年的4913億元增至2021年的12691億元，增幅高達(dá)158.3%，增幅在15個(gè)新一線城市中位居第6位。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

其資金總量十年增長(zhǎng)了193.2%，進(jìn)出口增加值增長(zhǎng)了485.1%。

增幅背后，有國(guó)家政策傾斜的力量，過(guò)去十年鄭州利好不斷，首個(gè)國(guó)家級(jí)航空港綜合經(jīng)濟(jì)示范區(qū)落戶鄭州，目前臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)有17個(gè)，鄭州依舊是最大的一個(gè)。

此外，期間鄭州被支持建設(shè)國(guó)家中心城市，后又被欽定為中歐班列樞紐城市。

地方不斷拔高之下，鄭州的經(jīng)濟(jì)迅速壯大。并誕生了電子信息、汽車、裝備制造、新興材料、現(xiàn)代食品與加工六個(gè)超千億的產(chǎn)業(yè)集群。

地位與經(jīng)濟(jì)實(shí)力，決定了鄭州未來(lái)的潛力，理論上依舊有很大想象空間。但能否真正提升，與城市的管理水平還有很大關(guān)系。

唐山事件發(fā)生后，聯(lián)想到唐山的經(jīng)濟(jì)降速與人口流失，就不難想到一個(gè)城市的管理水平有多重要。

唐山過(guò)去十年GDP僅增長(zhǎng)50%多，常住人口2021年較2020年減少了2萬(wàn)人。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

在北方城市整體表現(xiàn)一般的背景下，鄭州過(guò)去十年無(wú)論經(jīng)濟(jì)還是人口增量，表現(xiàn)都堪稱優(yōu)秀。

但鄭州相比于南方強(qiáng)市，還存在許多短板，比如收入水平不高，產(chǎn)業(yè)不夠豐富，過(guò)度依賴房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，城市管理水平有待提高。

尤其是最后一項(xiàng)。目前鄭州的整體基本面相當(dāng)不錯(cuò)，如果能夠提升城市的管理水平，那便能實(shí)現(xiàn)蝶變，百尺竿頭更進(jìn)一步。

標(biāo)簽： 托底落空、賦紅碼上熱搜中原第一城鄭州官宣 鼓勵(lì)房企降