全國各城市房地產數據、城市房價排行、房價漲跌數據，前往中指云查看→

隨著4、5月份的各項經濟指標浮出水面，呼吁救市的專家學者越來越多了。

尤其是房地產，好不容易在今年3月份走出一波上揚行情，4、5月份又迎來急速下降。不夸張的說，當下的房地產仍然是經濟的最大拖累。

【資料圖】

此情此景，有些人看在眼里，急在心里。急不可耐，便會把心里所想和盤托出，所以這段時間，我們看到不少大咖學者建議加大力度救房地產。

其中最突出的有兩位：一是財經作家吳曉波，強調只有救樓市才能救內需，房地產是最好的解藥。

另一位是北師大房地產研究中心主任董藩，日前他發(fā)長文給出14個救樓市建議?？偨Y起來是三大核心觀點：允許開發(fā)商加杠桿，放開一線城市的買房管控，對開發(fā)商和買房者實施財稅扶持政策。在董藩看來，不是房地產業(yè)綁架了國民經濟，而是它支撐起國民經濟。

看得出來，專家這次真的急了，而且也是用心良苦。

如果說專家的言論，只是屁股決定腦袋，那么央媒中國經濟時報的吹風，無疑釋放了更堅定的信號——6月6日，中國經濟時報發(fā)表標題為《一線城市房地產限購?應適時優(yōu)化調整》文章，立場在標題里已經顯露的淋漓盡致了：限購在一定程度上妨礙了住房合理需求的釋放，這類行政手段應適時優(yōu)化調整，直至退出。這意思夠明確了，就差直接喊出“救市”兩個字了。

另外，這幾天外媒發(fā)布的一線城市即將放開限購的小作文更是滿天飛。

受此“救市預期”影響，這幾天地產股迎來普漲。股市說穿了就是情緒炒作，房地產熊樣本出，地產股還能迎來牛市，鐵錘不得不懷疑這是資本精心策劃的“制造預期”以求拉高出逃的“自救”行為。

我們不妨仔細想想，當下是誰在呼吁救市？或者說救市對誰有利？

作為買方來說，當下普遍的心態(tài)是，房地產越冷越好，不少人更是“買不起就毀掉”的心態(tài)。說白了，市場越跌，沒買房的人越興奮。當然了，很多已經買過房子但自住的人，其實也是能接受市場的理性回調的。

真正著急的是賣方。

房子不好賣，交易量下滑伴隨著價格的下跌，尤其是投資客、開發(fā)商、房產中介、銀行等，都有業(yè)務量的要求，要回款、要賺錢、要養(yǎng)活團隊，有基本的成本開支。市場一直不見好，只花錢不賺錢，自然急得如熱鍋上的螞蟻。尤其是那些前些年瘋狂加杠桿高位接盤的人，現在想退都退不出來，因為他們手里的房子沒人接盤。

地方政府層面，也無法淡定。因為房地產在地方財政來源、在支撐地方經濟發(fā)展層面起到的作用太大了。

從公開資料來看，全國土地財政依賴度低于50%的城市只是極少數。像杭州這樣的一線城市，每年的賣地和房地產相關稅收超過千億，這些財政來源是城市搞基礎設施建設的底氣。

這兩年房地產遇冷，2022年房地產銷售額縮水4.8萬億，賣地收入減少2萬億，房地產投資負增長，這使得地方以房地產為中心構建的發(fā)展模式分崩離析。

于是我們看到，很多地方因為財政問題亂象百出：比如有些地方把城市市政停車位打包賣給公司運營，賺得盆滿缽盈；比如有的城市把景區(qū)運營權一次性打包拍賣；再比如，有的地方把食堂二三十年的經營權打包出來賣。

還有一些實在窮瘋了的城市，更是把城市里的山地、樹木等裝進公司變成資產，再打包賣掉或抵押貸款。

當然了，多數城市為財政創(chuàng)收最常用的手段就是罰沒，2022年以來，不少地方都被曝出罰沒收入大幅上漲，大量的罰款，不僅累及私家車，更讓很多大車司機有苦難言。

綜上，站在賣方、地方政府、城市發(fā)展的角度來看，確實應該繼續(xù)對房地產進行施救。

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但現實情況，給人的感受則完全相反。

國家現在是在保持定力，更像是在對樓市進行壓力測試——數據只要看得過去，不至于影響經濟大局，就不會再大力度出手救房地產，核心目的是加速房地產泡沫出清。很顯然，這是在以時間換空間，對房地產擠水分，同時擺脫對房地產的過度依賴。

房地產到底救還是不救？放在三年前，這是選擇題。放在今天，已然成了另外一個問題：房地產到底還能不能救得起來？

因為實際上，過去這一年多，對房地產的救助一刻也沒停過，就拿今年來說，截止到目前全國150+城市，已經出臺了280+調控政策。

為什么救不起來？原因并不復雜，一句話就可以詮釋：房企端不讓加杠桿，居民端杠桿加不上去。而且政策也總是圍繞救企業(yè)、救銀行，都是在供應端發(fā)力。真正應該救的需求端，做得非常不夠。

從央行公布的數據來看，過去三年居民部門杠桿率穩(wěn)中有降。之所以出現這種結果，核心原因有兩個，一是前幾年負債買房太猛，經濟下行、收入下降之后，有些吃不消了；二是對未來預期嚴重不足，不敢加杠桿，尤其是在購房、購車這種大件消費時，越來越理性。

前幾天九邊針對過去兩年的網民家庭收入在網上做了一個問卷小調查，參與調查的有8.4萬人，結果顯示，有2萬人表示收入漲了，2.3萬人沒變，但有4.2萬人下降，這個比例竟然高達50%。說一千道一萬，這才是大家不買房、不消費的根本原因。

如果只是三四線城市，大家的購房消費趨于理性也就算了，現在的情況是，連一二線城市的房子都越賣越多，越賣價格越低了。最新數據顯示，四大一線城市二手房掛牌量均創(chuàng)新高：北京超14萬套，上海20萬套，廣州13萬套，深圳5.4萬套。

這說明市場的拐點已經來了，這顯然不是人為能干預得了的。即使現在能救得起來，藥效一過，下跌得只會更猛。

鐵錘的意思是，救當然要救，因為房地產行業(yè)關乎整個經濟大局穩(wěn)定，對就業(yè)的影響更大。但如何科學地救，才是關鍵。簡單點說，國家不能“既要又要還要”，要坦然接受一些必然趨勢的發(fā)生，更要適當讓利于民。

首先，國家宏觀層面，要考慮不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險，總基調應該是不刺激也不干預。尤其是大水漫灌式刺激，已經被證明邊際效應越來越弱，且副作用越來越大。

其次，無形之手托底房價，不允許開發(fā)商打折賣房回款，這種強行“保房價”的方式，只會適得其反。房價該漲的時候捂不住，該降的時候，自然也托不住。

再者，加速推進保交樓，讓已經買房的人能早點收房，這才是拯救買房人信心實實在在該干的事。繼續(xù)拖下去，只會把市場上僅存的購房意愿消磨殆盡。

試想一下，市民每天駕車、買菜、遛彎經過的地方，矗立著一棟棟爛尾樓，他們還會有購買新房的心思嗎？

第四，現在除了一線城市保持嚴格限購外，其它城市購房早就沒限制了。很多前幾年漲的比較猛的城市都松了很大口子，想買房基本都有辦法破解，比如成都、南京、杭州等。為什么不買？還是錢的問題。所以，是時候在居民收入端下功夫了。不管是鼓勵買房，還是刺激消費，最關鍵的問題是先提高收入。

關于提高收入，現在其實有最便捷的做法，即降低存量房貸款利率——節(jié)省還貸成本，其實就是變相提高收入。不僅有利于促進消費，而且房貸利差消失，還能抑制提前還貸的發(fā)生。

第五，不能光輸氧，卻不松開卡住脖子的手。政策層面對首套房的支持確實到位了，但是改善型購房的支持僅停留于口頭上：二套房首付比例、房貸利率都太高了，應該降到新房同一水平。

救不救房地產？其實沒有任何懸念，一定會救，因為站在宏觀敘事角度，中國的基本面和房地產密不可分：居民家庭80%的資產是房子，80%的負債也是房子。所以房地產大局必須穩(wěn)住。

但隨著人口、住房、經濟、債務等基本面發(fā)生巨變，我們對房地產也該重新審視了，未來它更多的是擔任經濟壓艙石的作用，而不是繼續(xù)扮演發(fā)動機角色。

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