西安租房市場(chǎng)調(diào)查：畢業(yè)季需求增加 房租收入比超過(guò)30％

又到一年畢業(yè)季。據(jù)教育部統(tǒng)計(jì)，今年全國(guó)高校畢業(yè)生預(yù)計(jì)達(dá)1158萬(wàn)人，再創(chuàng)歷史新高。

西安今年高校畢業(yè)生總數(shù)預(yù)計(jì)將突破30萬(wàn)人，亦為歷年之最。

【資料圖】

大批畢業(yè)生走進(jìn)社會(huì)，租房市場(chǎng)熱起來(lái)了嗎？

高校畢業(yè)生步入社會(huì) 租房需求增多

6月29日晚上8點(diǎn)多，孫莉（化名）才回到自己房間。前一天剛參加完畢業(yè)典禮，她算是正式畢業(yè)了。在5月下旬，已確定工作的她為了方便上下班就開(kāi)始租房?！爸霸趯W(xué)校衣食無(wú)憂(yōu)，現(xiàn)在大大小小事都要靠自己，感覺(jué)還在適應(yīng)中。”孫莉說(shuō)。

孫莉畢業(yè)于陜西某高校法學(xué)專(zhuān)業(yè)，目前在一家律所上班，打算邊工作邊準(zhǔn)備法考。她說(shuō)，房子是和同事合租的，“都是女生，想著房子要安全一些，離單位近一點(diǎn)的，最后找了一個(gè)家屬院的兩室一廳，1400元/月，兩人平攤壓力小一些。”

對(duì)西安30萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)生而言，租房是不少人必須要面對(duì)的一件事。

同樣剛步入社會(huì)，00后小趙是比較順利的，房子是父母幫忙挑選的，租金也是父母贊助的。當(dāng)然，雖然租房的事父母安排好了，但生活還得靠自己。小趙學(xué)的是空間設(shè)計(jì)，他對(duì)目前的工作不是很滿(mǎn)意，“我沒(méi)有工作經(jīng)驗(yàn)，只能一步一步來(lái)，先提高自己再考慮擇業(yè)?！?/p>

58同城、安居客近日發(fā)布的《2023年畢業(yè)生租住報(bào)告》顯示，今年3-4月份，已有37.6%的受訪者表示“開(kāi)啟了畢業(yè)后的第一次租房”。進(jìn)入6月份以后，大學(xué)畢業(yè)生成為租房主力軍，這使得多地租房市場(chǎng)迎來(lái)傳統(tǒng)旺季。

西安大學(xué)城附近一家房產(chǎn)中介工作人員告訴華商報(bào)記者，今年房屋買(mǎi)賣(mài)一直不景氣，但租房市場(chǎng)最近還可以，挺活躍。接待的求租者里，畢業(yè)生占比很大，“至少在五成以上”。

在高新區(qū)經(jīng)營(yíng)中介門(mén)店的張棟表示，近期租房需求明顯增多，基本上每天都能成單。除了畢業(yè)學(xué)生和務(wù)工人員找房，還有的客戶(hù)是為孩子9月份上學(xué)做準(zhǔn)備。

存量房源“卷”起來(lái)了 房租沒(méi)有明顯上漲

雖然租房需求增加，但市面上房源存量也在走高。

貝殼研究院發(fā)布的《一季度中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告》稱(chēng)，“受房地產(chǎn)交易市場(chǎng)及房貸壓力影響，更多業(yè)主將閑置房源對(duì)外出租”，并預(yù)計(jì)“二季度租房市場(chǎng)活躍度將提升，房屋出租難度有所下降，但由于房源供應(yīng)量增加，租金水平或穩(wěn)中微漲”。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，6月份全國(guó)大中城市租金掛牌均價(jià)為35.46元/㎡/月，環(huán)比微跌0.01%。

西安6月租金均價(jià)為31.11元/㎡/月，環(huán)比上漲0.63%，同比上漲5.94%。

瑪雅房屋西安草場(chǎng)坡店負(fù)責(zé)人李周生在接受華商報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，西安房租價(jià)格變化不大，表現(xiàn)平穩(wěn)。年初市場(chǎng)清冷租金下降，近期最多是小幅回升。具體還要看房源，地段好的小戶(hù)型相對(duì)能好租一些。

曲江二期一家房產(chǎn)中介的李姓工作人員對(duì)華商報(bào)記者表示，隨著畢業(yè)季到來(lái)，疊加9月開(kāi)學(xué)季，租房市場(chǎng)呈現(xiàn)出季節(jié)性微漲，但變化幅度有限，以平穩(wěn)為主。

“現(xiàn)在年輕人對(duì)房子要求高，空調(diào)、暖氣是最基本的。以前簡(jiǎn)單裝修就能租出去，現(xiàn)在不僅要裝修好看，有的還要求配冰箱、洗衣機(jī)?！狈繓|金先生感慨，這兩年房子越來(lái)越不好出租，要想盡快租出去就得想想辦法，除了給優(yōu)惠，還得在裝修和家具家電上增加投入。

一位業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，西安租房市場(chǎng)整體量大于求。尤其房源集中區(qū)域，出租房也更“卷”。

7月6日，在團(tuán)結(jié)南路一小區(qū)，華商報(bào)記者看到小區(qū)公告欄、圍墻、燈箱貼上了租房廣告，有的寫(xiě)著“房屋出租”，還有的寫(xiě)著“附近小區(qū)，直租”。

貝殼研究院稱(chēng)，因存量房源增加，個(gè)人業(yè)主出租難度不減。6月全國(guó)重點(diǎn)40城租房房源成交周期58.4天，成交周期雖已短于2022年，但仍比2019年、2020年和2021年更長(zhǎng)。

年輕人租房預(yù)算減少 是否影響了租房市場(chǎng)？

今年高校畢業(yè)生達(dá)1158萬(wàn)人，創(chuàng)歷史新高，帶來(lái)了大量租房需求。但不少大城市，卻出現(xiàn)市場(chǎng)“旺季不旺”，甚至租金下跌的情形。有分析認(rèn)為，這是因青年找到理想工作比較難、年輕人租房預(yù)算減少，租房市場(chǎng)難以“水漲船高”。

諸葛找房統(tǒng)計(jì)，傳統(tǒng)畢業(yè)季租賃旺季下，一線城市租金卻呈現(xiàn)領(lǐng)跌趨勢(shì)，6月份上海、廣州房租跌幅均超過(guò)1%。此外，據(jù)媒體報(bào)道，被稱(chēng)為互聯(lián)網(wǎng)之都的杭州，租金也出現(xiàn)了同比下降，往年畢業(yè)季較為熱門(mén)的租賃區(qū)域價(jià)格都有下調(diào)，而且有還價(jià)的余地。

前述分析人士進(jìn)一步稱(chēng)，今年部分青年可能會(huì)從高能級(jí)城市回流至家鄉(xiāng)城市，也有部分青年人的租賃需求有所抑制，或延遲釋放。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究所調(diào)研員夏強(qiáng)認(rèn)為，青年找理想工作難對(duì)房租價(jià)格影響并非核心原因。租房市場(chǎng)并未標(biāo)準(zhǔn)化，價(jià)格缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，受供需影響較大?？梢钥吹降氖牵陙?lái)各大城市都交付入住了大量新小區(qū)，市場(chǎng)上待租房源集中涌現(xiàn)。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體降溫后，不光是房子不好賣(mài)，一些價(jià)格虛高的房源也不得不下調(diào)租金。

剛剛走向社會(huì)的畢業(yè)生，其實(shí)不少人房租來(lái)源是父母支持?！?023年畢業(yè)生租住報(bào)告》顯示，42.7%的畢業(yè)生租金來(lái)源是父母支持；其次是個(gè)人工資，占比為39.3%；還有17.8%的受訪者會(huì)選擇通過(guò)信貸方式解決租金問(wèn)題。

在租住方式上，更多畢業(yè)生傾向于合租，占比為54.7%。在裝修方面，畢業(yè)生租房?jī)A向選擇的裝修方式是簡(jiǎn)裝修(家具家電齊全)，占比為60.6%。

年輕人青睞分租或整租公寓

“二房東”逐漸規(guī)范化

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，西安市場(chǎng)上房源整租占六成左右，分租占四成左右。

鏈家一位資深房產(chǎn)顧問(wèn)張西給華商報(bào)記者介紹，一般剛畢業(yè)的大學(xué)生選擇分租居多，或者會(huì)考慮整租公寓，畢竟傳統(tǒng)整租價(jià)格比較高。以西安市高新區(qū)的房子為例，整租三居室均價(jià)接近3000元，但很多由中介隔斷的一居室，租金則在1000元左右。

張西表示，除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商專(zhuān)門(mén)開(kāi)發(fā)的精品長(zhǎng)租公寓外，如今市面上超過(guò)80%的整租公寓，其實(shí)都是業(yè)主把房子租給“二房東”，然后“二房東”將一套大房子分割成幾個(gè)配有獨(dú)衛(wèi)的小房間，再分別對(duì)外出租，價(jià)格上自然要比整租一套住宅有吸引力。

“二房東”是租房界的行話(huà)，其存在于房東與中介之間，主要負(fù)責(zé)“包裝”房間，通過(guò)提供裝修、家電等服務(wù)，將業(yè)主房產(chǎn)變成“精裝公寓”后再交給中介出租，并提供后續(xù)“管家服務(wù)”，其可以是專(zhuān)注于改造公寓的專(zhuān)業(yè)化機(jī)構(gòu)，也可能是房地產(chǎn)中介服務(wù)商。

但過(guò)往實(shí)踐中，“二房東”因?yàn)槌霈F(xiàn)過(guò)資金鏈斷裂而“爆雷”事件，所以屢屢受到詬病。

張西表示，這兩年政府加強(qiáng)對(duì)住房租賃企業(yè)監(jiān)管，“曾‘爆雷’的二房東資本集團(tuán)，基本上都已告別西安市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大為縮減?！?/p>

不過(guò)，對(duì)于市面上逐漸增多的整租公寓，也有中介人士認(rèn)為，其實(shí)無(wú)助于平抑租房?jī)r(jià)格。因?yàn)?，?jīng)營(yíng)商通過(guò)壟斷一定房源并進(jìn)行改造，平均下來(lái)的出租價(jià)格反而要比市場(chǎng)價(jià)更高。而且有些承諾的管家服務(wù)等，產(chǎn)生的中介費(fèi)、后期維修費(fèi)最后還是由租客來(lái)買(mǎi)單。

西安房租收入比超30%

租房市場(chǎng)應(yīng)是多層次的

對(duì)租房者而言，西安房租水平是否友好呢？易居研究院日前報(bào)告顯示，西安租房成本排在全國(guó)各城市第12位，超過(guò)1200元/室/月，低于北京、上海、深圳、三亞、廈門(mén)、杭州、廣州、珠海、?？?、青島、福州，但高于南京、蘇州、成都、天津、武漢等地。

該報(bào)告稱(chēng)，5月全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市房租收入比為29%，這意味著租客需要掏出近3成的工資等收入用于租房。其中，北京、三亞、上海、深圳和?？诜孔馐杖氡茸罡?，分別達(dá)到55%、54%、51%、49%和40%。西安排在各城市第6位，房租收入比超過(guò)30%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，主要是為了解決居住問(wèn)題。因此，租房市場(chǎng)應(yīng)該是多層次的，這樣才能滿(mǎn)足不同居住群體的基本要求。

值得注意的是，規(guī)范租房市場(chǎng)的同時(shí)，西安正持續(xù)加快租房市場(chǎng)的保障體系建設(shè)。目前，西安市共建設(shè)公租房項(xiàng)目273個(gè)、22.38萬(wàn)套，已分配入住項(xiàng)目142個(gè)、15.7萬(wàn)套。同時(shí)，已籌建保租房項(xiàng)目139個(gè)、12.29萬(wàn)套（間），籌建數(shù)量位居全國(guó)第七。

夏強(qiáng)認(rèn)為，要把租房市場(chǎng)搞好，必須保障性和市場(chǎng)化雙管齊下。當(dāng)然，從市場(chǎng)化角度來(lái)看，決定一個(gè)地區(qū)租房市場(chǎng)需求的，不光是租金和房源供應(yīng)，還牽扯到就業(yè)機(jī)會(huì)等相關(guān)因素。

西安住房售租比為46.51年

買(mǎi)房收租曾是不少人青睞的投資方式，如今還是否劃算呢？

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年全國(guó)50個(gè)大中城市售租比為51.7年，也就是說(shuō)居民想要通過(guò)租金收回買(mǎi)房成本需要51.7年的時(shí)間，較2021年增加了0.4年。這主要是因?yàn)樽夥渴袌?chǎng)房屋空置率上升，租金回報(bào)下降，但房?jī)r(jià)水平則較為堅(jiān)挺。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，高售租比城市集中于長(zhǎng)三角和珠三角經(jīng)濟(jì)圈。其中，廈門(mén)最高，對(duì)比平均房租和房?jī)r(jià)，在廈門(mén)靠出租收回買(mǎi)房成本需要78.8年。其次是東莞，售租比達(dá)77.9年，甚至高于臨近的一線城市深圳。寧波位居第三，2022年售租比為71.4年。

低售租比城市主要集中在西北、西南以及東北區(qū)域。銀川、烏魯木齊、桂林成為低售租比前三的城市。銀川的售租比為25.5年，較2021年增加5年，這也就是說(shuō)在銀川只需要25年左右就可以通過(guò)出租收回購(gòu)房成本。烏魯木齊和桂林售租比均為30.8年，同時(shí)，貴陽(yáng)、淄博、哈爾濱、湛江、成都等城市售租比均在30年左右，收回買(mǎi)房成本的年限也相對(duì)較短。

該統(tǒng)計(jì)顯示，西安售租比為46.51年，處在各城市中游水平。也就是說(shuō)，在西安買(mǎi)一套房通過(guò)出租來(lái)收回購(gòu)房成本的話(huà)，大約需要46.51年。 本組稿件由華商報(bào)記者 李程 李王艷 采寫(xiě)

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